2009年01月09日
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中国写字楼中心网 > 论坛 > 浏览贴子 1 圆融集团：东进，托起苏州CBD
9月25日，第二轮 《苏州市市区商业网点布局规划》修编论证稿，通过专家论证。在一些重大规划调整中，将市区标志性商业格局从“一个板块二新二轴四带”，调整为“两核三副、两轴三带”。
其中，“两核”指湖东核心商业服务功能区和古城核心商业板块，这也是湖东商区首次和古城区"平起平坐"。
事实上，按照《苏州市城市总体规划（2004-2020）》（纲要），“苏州中心城区发展方向在东部、市域CBD在园区、未来新城在湖东”。按照规划，园区将与昆山、上海连片发展，建设苏州东部新城，将建设成为苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区。
从1994年成立至今，园区已经走过了13年多历程。园区的商业地产，也从最初的萌芽状态，逐步蓬勃发展起来。如今，按照苏州中心城区发展的东进战略，苏州城市CBD正逐步在湖东迅速崛起。
邻里中心起步
“三部曲”高调“唱响”李公堤
“园区的商业地产发展，可以分为两个阶段。第一阶段已经完成，可以分作‘三部曲’，即从最初的邻里中心起步，到后来的大卖场，再到一些规模型商业街区；第二阶段正在实施中，随着时代广场等标志性商业地产项目的迅速建设，园区正向苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区目标迅速迈进。”苏州圆融发展集团有限公司董事长赵志松告诉记者。
园区的社区商业，最早起源于新加坡的邻里中心模式。这种以便民利民为目的的新兴社区商业，基本框架是在一个人口相对集聚的社区，配备相应的生活配套设施。集购物、服务、休闲、社教、金融、邮政、医疗、民政、文化娱乐于一体，商业设施建造与商品房开发相对留有步行15分钟距离，形成独立于住宅的、具有一定规模的现代生活消费空间。
一般而言，邻里中心辐射方圆面积约3至4平方公里，商业功能突出便民利民，划分日常生活购物区、休闲购物区、家政与民政服务区及职业文化传播中心四大板块。目前，园区拥有贵都、新城、师惠坊、湖东大厦、玲珑大厦等五个邻里中心。根据规划，中新合作区70平方公里内还将建设17个邻里中心。
邻里中心模式，具有很大局限性。随着园区商业配套的不断升级，大卖场应运而生。大卖场具有辐射半径更大、生活用品销售配套更齐全等优势。随着时间的推移，园区逐步出现了欧尚、百润发、家乐福等在国内外享有盛名的大卖场，有着“全球第一卖场”美誉的沃尔玛大卖场也将在园区“落户”。
随着时间的推移，邻里中心及大卖场逐步难以满足园区居民更高层次的生活需求。于是，园区逐步出现一些规模型特色商业街区。左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等商业街区，逐步满足了居民们中高档次的生活需求。
第一阶段“三部曲”先后奏响，而规模型商业街区的最精彩之笔，则是如今在国内外享有盛名的李公堤。依托金鸡湖中唯一的湖中长堤，李公堤全长1400米，系光绪年间元和县令李超琼所建。如今，这座历史名堤迎来新的发展机遇，由圆融集团建设开发。根据整体规划及系列开发计划，共分李公堤一期国际风情商业水街、李公堤二期水巷邻里、李公堤三期望湖角。这个建筑面积近20万平方米的现代苏州首席滨水休闲娱乐区，正逐步成为苏州城市发展的新热点和新亮点。李公堤二期国际风情商业水街，去年12月华彩开幕，汇聚了来自十多个国家及中华老字号等知名品牌商家，已成为苏州现代都市最靓丽的一道商业风景线。李公堤II期水巷邻里，以独具魅力的欧陆风尚建筑与新古典主义道桥亭台的巧妙结合，营造了苏州现代水天堂。与“1912”合作打造的园区首个酒吧街区以及台湾代官山、美国查尔斯牛排馆、大渔铁板烧等休闲餐饮，为园区夜生活带来新的魅力。而李公堤三期望湖角将打造一个半岛临湖的绝版休闲商业领地。作为环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，望湖角将建成集餐饮、娱乐、特色零售等为一体的环境优美的休闲商业胜地。
第一 “商业航母”圆融时代广场“连钓”国际品牌
李公堤激情亮相，一举成为“苏州最为璀璨的现代都市商业亮点”。对于肩负历史重担的园区商业地产而言，这只是迈出了第一步。
苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区，这是湖东的未来方向。湖东商区何以和古城区平起平坐？“这是苏州城市发展的必然结果。”赵志松告诉记者。
诚然，作为苏州经济发展的风向标，园区正面临着由工业化中、后期阶段向“后工业经济”时代的过渡，而现代服务业在这个过渡当中充当了十分重要的角色。根据“一体两翼”的发展战略，传统中心古城区集聚了传统特色的景点和商圈，但其限制性保护措施，使得其根本无法发展国际化大型商业设施。这样的重任，落到了园区身上。
CBD，作为现代城市经济资源集约化的体现，是一个城市现代化的象征与标志。为什么苏州的CBD在园区？专家们普遍认为有三方面原因，其一，从经济结构看，园区的科技制造业已完全领先于传统文化旅游业；其二，从经济模式看，苏州需要以现代经济填补并融入大上海经济圈；其三，从园区建设看，园区企业开始将其采购、销售等总部型中心本地化。
按照打造长江三角洲重要区域商务中心的目标，园区正在全力实施服务业发展倍增计划。由圆融集团开发建设的圆融时代广场，就是在这样的时代背景下横空出世的。
根据规划，环金鸡湖4平方公里区域已经被确定为苏州的中央商务区。如今，环金鸡湖商圈已经初具规模。高档酒店、成熟的商业项目、数十个大规模高档社区以及苏州国际博览中心在内的各种商住业态，正逐步壮大未来的中央商务区。
作为苏州环球时尚消费地标，圆融时代广场是苏州未来CBD最繁华的商业中心和苏州市标志性商业项目。将成为华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。这个建筑面积为51万平方米的项目于去年4月开工，计划于明年9月28日开业。
作为苏州市重点建设项目，圆融时代广场成为当之无愧的苏州第一“商业航母”。分为五大功能区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道——水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万m2的购物中心。
500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景……这些，都将成为圆融时代广场开创苏州商业地产新记录的见证。
“规划好，更要招好商。”依托这些国际一流的设施，圆融时代广场在招商过程中，犹如一个胸有成竹的垂钓者，“连钓”国际品牌。在招商过程中，坚持“主力店先行”的宗旨。如今，圆融时代广场的五大功能区在招商过程中，都有国际著名品牌加盟。其中，购物中心成功引进香港利福国际集团合作开发，利福国际集团是香港上市公司，拥有香港铜锣湾SOGO等著名百货；高档办公商务区已经与世界500强——韩国SK集团等国际著名企业正式签约；城市购物时尚街区云集了星巴克、汉堡王、百丽集团等国际著名品牌；生活休闲区，则吸引了Landmark集团HomeCenter、世界第一儿童品牌玩具反斗城等加盟……
要做就做最好目标直指中国一流
作为直属于园区管委会的大型国有企业，圆融集团将配合园区城市化发展战略，承担着园区主要商业等载体的开发建设及运营管理职能。
“要做就做最好。”重任在肩，圆融集团提出了更高的目标，那就是成为中国一流的商业地产主力运营商。进而经过几年的运作，能够达到中国最好的优质上市公司
标准。最终用实力证明“国有企业同样能够做得非常优秀”。
“一个个单体的项目成功了，实现了品牌化，公司才能品牌化；这既是对自己负责，也是对企业负责、对社会负责。”赵志松告诉记者。
事实上，经过多年的开发运作，圆融集团正承担着苏州未来CBD核心商业载体的建设运营，逐步成为苏州最具规模和实力的商业地产运营商之一。“相比住宅项目，商业地产市场还在逐步成熟，且客户群比较复杂，涉及商家、消费者以及商家更替的需求；商业地产在满足各方面的多种需求的同时，还要不失灵活性。”赵志松深谙此道。也正是在这样的运作理念，圆融集团有了前进的基石。不仅如此，圆融集团已开始涉足旅游地产，24平方公里的阳澄湖国际休闲旅游度假区已在规划和建设中。
如何进一步发挥品牌优势？赵志松说：“做品牌，必须先把内涵做好。”在他看来，商业地产的开发，考验开发商的不仅仅是资金实力与技术经验，更重要的是对城市发展规划布局的前瞻性把握和高度的社会责任感。“在原来的商业格局之下，以城市运营商的角度和高度的社会责任感，站在一个新的平台、新的高度来运作这些项目，而不是单纯地考虑商业利益；通过实实在在把项目的内涵做好，才能实现从项目品牌到公司品牌的跨越。”赵志松深知。
作为商业地产的主力运营商，圆融集团从成立那天起，就按照专业化、市场化、品牌化的思路在开发运作。2006年，正在建设中的“时代广场”经中国购物中心专业认证委员会评审，荣获“中国商业地产最佳创新奖”。“这个奖项只是业内对我们的初步认可，仅仅是个起点；往后我们的信心就更加足了”，赵志松告诉记者。
“每个项目从设计、理念到最终的成品，基本上做到国际一流的水准，保证50年不落伍。”这是赵志松与其经营团队孜孜不倦的追求。以时代广场超前的停车位规划为例，共有4000个停车位，并充分考虑写字楼与商业的互通。“这是苏州独一无二的超前设计理念，也是很多商家签约时代广场的重要因素之一。”
其中，“两核”指湖东核心商业服务功能区和古城核心商业板块，这也是湖东商区首次和古城区"平起平坐"。
事实上，按照《苏州市城市总体规划（2004-2020）》（纲要），“苏州中心城区发展方向在东部、市域CBD在园区、未来新城在湖东”。按照规划，园区将与昆山、上海连片发展，建设苏州东部新城，将建设成为苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区。
从1994年成立至今，园区已经走过了13年多历程。园区的商业地产，也从最初的萌芽状态，逐步蓬勃发展起来。如今，按照苏州中心城区发展的东进战略，苏州城市CBD正逐步在湖东迅速崛起。
邻里中心起步
“三部曲”高调“唱响”李公堤
“园区的商业地产发展，可以分为两个阶段。第一阶段已经完成，可以分作‘三部曲’，即从最初的邻里中心起步，到后来的大卖场，再到一些规模型商业街区；第二阶段正在实施中，随着时代广场等标志性商业地产项目的迅速建设，园区正向苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区目标迅速迈进。”苏州圆融发展集团有限公司董事长赵志松告诉记者。
园区的社区商业，最早起源于新加坡的邻里中心模式。这种以便民利民为目的的新兴社区商业，基本框架是在一个人口相对集聚的社区，配备相应的生活配套设施。集购物、服务、休闲、社教、金融、邮政、医疗、民政、文化娱乐于一体，商业设施建造与商品房开发相对留有步行15分钟距离，形成独立于住宅的、具有一定规模的现代生活消费空间。
一般而言，邻里中心辐射方圆面积约3至4平方公里，商业功能突出便民利民，划分日常生活购物区、休闲购物区、家政与民政服务区及职业文化传播中心四大板块。目前，园区拥有贵都、新城、师惠坊、湖东大厦、玲珑大厦等五个邻里中心。根据规划，中新合作区70平方公里内还将建设17个邻里中心。
邻里中心模式，具有很大局限性。随着园区商业配套的不断升级，大卖场应运而生。大卖场具有辐射半径更大、生活用品销售配套更齐全等优势。随着时间的推移，园区逐步出现了欧尚、百润发、家乐福等在国内外享有盛名的大卖场，有着“全球第一卖场”美誉的沃尔玛大卖场也将在园区“落户”。
随着时间的推移，邻里中心及大卖场逐步难以满足园区居民更高层次的生活需求。于是，园区逐步出现一些规模型特色商业街区。左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等商业街区，逐步满足了居民们中高档次的生活需求。
第一阶段“三部曲”先后奏响，而规模型商业街区的最精彩之笔，则是如今在国内外享有盛名的李公堤。依托金鸡湖中唯一的湖中长堤，李公堤全长1400米，系光绪年间元和县令李超琼所建。如今，这座历史名堤迎来新的发展机遇，由圆融集团建设开发。根据整体规划及系列开发计划，共分李公堤一期国际风情商业水街、李公堤二期水巷邻里、李公堤三期望湖角。这个建筑面积近20万平方米的现代苏州首席滨水休闲娱乐区，正逐步成为苏州城市发展的新热点和新亮点。李公堤二期国际风情商业水街，去年12月华彩开幕，汇聚了来自十多个国家及中华老字号等知名品牌商家，已成为苏州现代都市最靓丽的一道商业风景线。李公堤II期水巷邻里，以独具魅力的欧陆风尚建筑与新古典主义道桥亭台的巧妙结合，营造了苏州现代水天堂。与“1912”合作打造的园区首个酒吧街区以及台湾代官山、美国查尔斯牛排馆、大渔铁板烧等休闲餐饮，为园区夜生活带来新的魅力。而李公堤三期望湖角将打造一个半岛临湖的绝版休闲商业领地。作为环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，望湖角将建成集餐饮、娱乐、特色零售等为一体的环境优美的休闲商业胜地。
第一 “商业航母”圆融时代广场“连钓”国际品牌
李公堤激情亮相，一举成为“苏州最为璀璨的现代都市商业亮点”。对于肩负历史重担的园区商业地产而言，这只是迈出了第一步。
苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区，这是湖东的未来方向。湖东商区何以和古城区平起平坐？“这是苏州城市发展的必然结果。”赵志松告诉记者。
诚然，作为苏州经济发展的风向标，园区正面临着由工业化中、后期阶段向“后工业经济”时代的过渡，而现代服务业在这个过渡当中充当了十分重要的角色。根据“一体两翼”的发展战略，传统中心古城区集聚了传统特色的景点和商圈，但其限制性保护措施，使得其根本无法发展国际化大型商业设施。这样的重任，落到了园区身上。
CBD，作为现代城市经济资源集约化的体现，是一个城市现代化的象征与标志。为什么苏州的CBD在园区？专家们普遍认为有三方面原因，其一，从经济结构看，园区的科技制造业已完全领先于传统文化旅游业；其二，从经济模式看，苏州需要以现代经济填补并融入大上海经济圈；其三，从园区建设看，园区企业开始将其采购、销售等总部型中心本地化。
按照打造长江三角洲重要区域商务中心的目标，园区正在全力实施服务业发展倍增计划。由圆融集团开发建设的圆融时代广场，就是在这样的时代背景下横空出世的。
根据规划，环金鸡湖4平方公里区域已经被确定为苏州的中央商务区。如今，环金鸡湖商圈已经初具规模。高档酒店、成熟的商业项目、数十个大规模高档社区以及苏州国际博览中心在内的各种商住业态，正逐步壮大未来的中央商务区。
作为苏州环球时尚消费地标，圆融时代广场是苏州未来CBD最繁华的商业中心和苏州市标志性商业项目。将成为华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。这个建筑面积为51万平方米的项目于去年4月开工，计划于明年9月28日开业。
作为苏州市重点建设项目，圆融时代广场成为当之无愧的苏州第一“商业航母”。分为五大功能区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道——水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万m2的购物中心。
500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景……这些，都将成为圆融时代广场开创苏州商业地产新记录的见证。
“规划好，更要招好商。”依托这些国际一流的设施，圆融时代广场在招商过程中，犹如一个胸有成竹的垂钓者，“连钓”国际品牌。在招商过程中，坚持“主力店先行”的宗旨。如今，圆融时代广场的五大功能区在招商过程中，都有国际著名品牌加盟。其中，购物中心成功引进香港利福国际集团合作开发，利福国际集团是香港上市公司，拥有香港铜锣湾SOGO等著名百货；高档办公商务区已经与世界500强——韩国SK集团等国际著名企业正式签约；城市购物时尚街区云集了星巴克、汉堡王、百丽集团等国际著名品牌；生活休闲区，则吸引了Landmark集团HomeCenter、世界第一儿童品牌玩具反斗城等加盟……
要做就做最好目标直指中国一流
作为直属于园区管委会的大型国有企业，圆融集团将配合园区城市化发展战略，承担着园区主要商业等载体的开发建设及运营管理职能。
“要做就做最好。”重任在肩，圆融集团提出了更高的目标，那就是成为中国一流的商业地产主力运营商。进而经过几年的运作，能够达到中国最好的优质上市公司
标准。最终用实力证明“国有企业同样能够做得非常优秀”。
“一个个单体的项目成功了，实现了品牌化，公司才能品牌化；这既是对自己负责，也是对企业负责、对社会负责。”赵志松告诉记者。
事实上，经过多年的开发运作，圆融集团正承担着苏州未来CBD核心商业载体的建设运营，逐步成为苏州最具规模和实力的商业地产运营商之一。“相比住宅项目，商业地产市场还在逐步成熟，且客户群比较复杂，涉及商家、消费者以及商家更替的需求；商业地产在满足各方面的多种需求的同时，还要不失灵活性。”赵志松深谙此道。也正是在这样的运作理念，圆融集团有了前进的基石。不仅如此，圆融集团已开始涉足旅游地产，24平方公里的阳澄湖国际休闲旅游度假区已在规划和建设中。
如何进一步发挥品牌优势？赵志松说：“做品牌，必须先把内涵做好。”在他看来，商业地产的开发，考验开发商的不仅仅是资金实力与技术经验，更重要的是对城市发展规划布局的前瞻性把握和高度的社会责任感。“在原来的商业格局之下，以城市运营商的角度和高度的社会责任感，站在一个新的平台、新的高度来运作这些项目，而不是单纯地考虑商业利益；通过实实在在把项目的内涵做好，才能实现从项目品牌到公司品牌的跨越。”赵志松深知。
作为商业地产的主力运营商，圆融集团从成立那天起，就按照专业化、市场化、品牌化的思路在开发运作。2006年，正在建设中的“时代广场”经中国购物中心专业认证委员会评审，荣获“中国商业地产最佳创新奖”。“这个奖项只是业内对我们的初步认可，仅仅是个起点；往后我们的信心就更加足了”，赵志松告诉记者。
“每个项目从设计、理念到最终的成品，基本上做到国际一流的水准，保证50年不落伍。”这是赵志松与其经营团队孜孜不倦的追求。以时代广场超前的停车位规划为例，共有4000个停车位，并充分考虑写字楼与商业的互通。“这是苏州独一无二的超前设计理念，也是很多商家签约时代广场的重要因素之一。”
作者：匿名发表 2007-10-18 13:33:17 回复此发言
2 圆融集团：东进，托起苏州CBD
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作者：匿名发表 2008-06-25 17:57:19 回复此发言
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