中国写字楼中心网 > 论坛 > 浏览贴子 1 天津律师以案说法详解新《物业管理条例》（二）
2 公共设施改变用途，业主能讨论决定
伊律师说，该小区因为开发商的问题致使现在的物业公司没有办公地点，处境较为尴尬，那么，现在的业主们可以经过业主大会讨论，将小区现有的公共建筑改变成物业办公占地。
这是因为，新《条例》规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施。这使业主在土地使用权70年的基础上，可以改建小区内的建筑物或改变共用部位的用途。
伊律师介绍，一般来说，小区的公共建筑和共用设施，具体包括：物业管理用房；门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；其他依法归全体业主所有的设施设备。“当然如改建、重建建筑物应当办理相应的审批手续。”
3 业委会若侵犯业主权利，业主可起诉维权
伊律师介绍，一些小区的业主委员会“自治能力”非常高，这虽然能及时有效地解决很多居民的生活问题，但也容易导致业主委员会因权力过大，做出损害居民权益的事。如果出现这种情况，居民们并不是只能听之任之，新《条例》赋予了被侵害权益的业主获得司法救济的权利。
“少数业主的利益并不总与大多数业主相一致，合法的一方未必是人多的一方，由于规定了业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，为防止业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了个别业主权益，新《条例》增加了‘业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销’的规定。”
4 新规定并不意味着物业完全丧失权力
伊律师同时介绍，业主被赋予更多的权利，被更周到地“呵护”，物业公司从管理转型为服务，并不意味着物业就完全丧失了“管理”的权力。
这是因为，物业公司是为大家服务的，其行为应该从所有业主的利益出发，可有时候所有业主的利益和单个业主的利益并不一致，比如有的业主为了自己方便私搭乱建，这样很有可能给整个小区造成安全隐患，此时，物业公司代表业主们制止其行为，这种举动对大部分业主来说是服务，但对私搭乱建的业主来说就是管理。
所以，新《条例》改“管理”为“服务”仅仅是一种理念上的导向，物业公司的“管理”和“服务”应该互为表里。实际上，物业公司的管理是体现在其服务中的，是一种“服务型的管理”，如果一些素质不高的业主将物业公司视为仆从，仅仅把“服务”理解为物业公司的顺从，那么物业公司真正良好的服务也就无法实现。因此，这就需要双方在“服务”和“管理”之间把握一个度。
最大改变
物业由“管理”到“服务”
与新《物业管理条例》同日施行的《物权法》对物业管理也作出相关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。称呼上的改变，意味着新《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务，物业公司不再是小区 “管家”，而是“服务员”。
其他改变
1. 业委会成立的指导部门增加
修改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。
李嵘律师介绍，此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，操作性更强。
伊律师说，该小区因为开发商的问题致使现在的物业公司没有办公地点，处境较为尴尬，那么，现在的业主们可以经过业主大会讨论，将小区现有的公共建筑改变成物业办公占地。
这是因为，新《条例》规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施。这使业主在土地使用权70年的基础上，可以改建小区内的建筑物或改变共用部位的用途。
伊律师介绍，一般来说，小区的公共建筑和共用设施，具体包括：物业管理用房；门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；其他依法归全体业主所有的设施设备。“当然如改建、重建建筑物应当办理相应的审批手续。”
3 业委会若侵犯业主权利，业主可起诉维权
伊律师介绍，一些小区的业主委员会“自治能力”非常高，这虽然能及时有效地解决很多居民的生活问题，但也容易导致业主委员会因权力过大，做出损害居民权益的事。如果出现这种情况，居民们并不是只能听之任之，新《条例》赋予了被侵害权益的业主获得司法救济的权利。
“少数业主的利益并不总与大多数业主相一致，合法的一方未必是人多的一方，由于规定了业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，为防止业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了个别业主权益，新《条例》增加了‘业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销’的规定。”
4 新规定并不意味着物业完全丧失权力
伊律师同时介绍，业主被赋予更多的权利，被更周到地“呵护”，物业公司从管理转型为服务，并不意味着物业就完全丧失了“管理”的权力。
这是因为，物业公司是为大家服务的，其行为应该从所有业主的利益出发，可有时候所有业主的利益和单个业主的利益并不一致，比如有的业主为了自己方便私搭乱建，这样很有可能给整个小区造成安全隐患，此时，物业公司代表业主们制止其行为，这种举动对大部分业主来说是服务，但对私搭乱建的业主来说就是管理。
所以，新《条例》改“管理”为“服务”仅仅是一种理念上的导向，物业公司的“管理”和“服务”应该互为表里。实际上，物业公司的管理是体现在其服务中的，是一种“服务型的管理”，如果一些素质不高的业主将物业公司视为仆从，仅仅把“服务”理解为物业公司的顺从，那么物业公司真正良好的服务也就无法实现。因此，这就需要双方在“服务”和“管理”之间把握一个度。
最大改变
物业由“管理”到“服务”
与新《物业管理条例》同日施行的《物权法》对物业管理也作出相关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。称呼上的改变，意味着新《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务，物业公司不再是小区 “管家”，而是“服务员”。
其他改变
1. 业委会成立的指导部门增加
修改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。
李嵘律师介绍，此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，操作性更强。
作者：匿名发表 2007-10-17 10:15:02 回复此发言
7 天津律师以案说法详解新《物业管理条例》（二）
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所有来店客户可以免费洗涤西服上衣一件或西服裤子一件，截至日期2008年6月15日。
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网址：www.china-union.com.cn
地址：百子湾路甲12号大成国际3号楼-0106
提供免费取送服务。
洗上洗 折上折 办卡有优惠。
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作者：liuliu1234567 2008-05-07 10:51:49 回复此发言
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