专家指导：企业如何选择办公场所
2007-04-29 14:02:26　来源:中国写字楼中心　 网友评论 条

记者：请您就2006年写字楼市场进行简单分析，以及简析北京写字楼的供应状况与发展趋势：

张翰坤：从供应量来说，北京写字楼在2006年形成井喷，新增预售供应达312万平米。2007年将有所回落，究其原因主要是受奥运影响，多数项目提前释放。从价格方面来说，受边缘地区供应量的增加的影响，拉低了北京写字楼的总体成交均价，但就北京甲级写字楼来说还是呈现稳步上升趋势。竞争方面，传统三大商务板块将续写烽火，另外东二环交通商务带无论在产业聚集效应还是在交通地理的优势也渐渐显露，年内将有多个高端项目入市。

    CBD地区供应量包括财富中心、华贸中心、银泰中心、万达广场、万通中心等近10个大型项目，总的体量近300万平米。再加上泛CBD区域的供应量可达到500万平方米。使该区竞争进入白热化阶段。

    北京中关村地区是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。

    金融街地区，历年都有大型国企的大单成交案例，05年就整栋买下六个写字楼。06年以凯晨广场、长安兴融中心为代表的写字楼项目也已经入市。未来两年还有100万平米的供应规模。

中原地产写字楼部经理张翰坤

    东二环、朝外地区，去年有昆泰国际中心、朝外MEN、尚都国际中心、百富国际大厦、天恒大厦、新保利大厦以及铂宫等7个项目竞相亮相，使这一区域的写字楼供应量陡增近50万平米。此外，还有北环中心、非中心、传媒大道、德外科技园等众多写字楼项目集中上市，市场供应量剧增。 

    北京写字楼在近几年集中供应，尤其在今年出现井喷现象，整体供应三百多万平方米。预计2007年的新增供应将有所回落，主要是由于奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放，2007年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。 
    
    其次，明年部分项目可能转售为租，写字楼租赁供应将加大。随着销售市场井喷带来的巨大压力，以及持有租赁带来的项目增值，预计明年将有部分项目转入租赁市场，加大租赁楼盘供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间，从而促使租赁市场进一步活跃。 

    预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平，但由于新增供应楼盘将客群大量分化，甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。

记者：您认为企业发展对于办公空间的要求有哪些呢？

张翰坤：我个人认为，现代企业的多样化决定了其对办公空间需求的多元性、便利性、舒适性、个性化要求。企业首先考虑办公空间的功能，不同行业的企业，对办公空间的要求测重有所不同。如IT类企业，会对办公空间的供电量、承重能力要求相对较高；艺术类企业则会对办公空间的层高有所要求，等等。那么在功能之外，更多地考虑到经济和利用率。如何最大效用地利用有限的可能空间，创造最优的办公效果，使每一分投入都有所产出。随着社会经济的不断发展，企业对物业的需求已经不单单停留在对物业的外观、装修是否豪华气派的层面，更涉及到其环保、节能，采光、安全、便利等因素，并且已经要求人文主义和办公空间相结合。如空气是否健康、采光是否良好、设备是否安全、内部交通是否通畅，建筑的环保节能特性，以及物业是否适合企业的文化等。总之，多元性和个性化的统一是企业发展对办公空间的切实需求。

记者：那么您认为新经济下的企业如何选址？

张翰坤：我认为，企业一般从区域和写字楼自身条件两方考量物业，另外办公成本也是企业选址的重要的一环。
从区域来说，选择商务气氛浓厚，产业聚集强的区域，有利于企业的发展与腾飞，为企业创造更多更大的商机，此外区域内交通的通达性也非常重要，交通将直接影响到员工的上下班是否方便、舒适、影响企业的效率。

    写字楼自身条件方面主要涉及楼宇形象、自身配套、软硬件设施品质等三方面。写字楼建筑的整体形象是展示企业的形象的舞台，物业外观和企业文化观、价值观是否吻合是企业选址考虑的一大因素。写字楼配套上有无商务中心、银行、员工食堂、公共会议室等设施，是否满足员工的日常工作所需是企业选址的另外一个因素。软硬件设施方面又涉及内部交通是否便利通畅，通讯、智能化的程度等因素以及传统物业管理及其增值服务的提供也是企业选址的考虑因素。

记者：您认为企业选址成本控制与企业写字楼选址趋势是什么？

张翰坤：我认为从写字楼选址趋势来说，企业已经从单纯的考虑地理区域以及软硬件设施，转而对办公成本加以考虑，而且其比重越来越大，许多企业甚至把办公成本放在选址考虑的第一位。

    企业办公选址成本包含一下几个方面——即租金、物业管理费、保险费、装修费、停车费、水电费、税费、回复原状费、折旧费用、运营成本、人力资本等。就北京传统三大商务板块而言，其中CBD地区的平均入住成本最高，金融街次之，中关村位于第三。而像亦庄、丰台、上地等开发区入驻成本最低，跟CBD相比，约低20％－30％之多。 成本诱惑对企业选址有很大的吸引力，特别是一些研发、科技类企业尤甚。

记者：请问企业在选址中的注意事项有哪些？

张翰坤：有以下几点：
1)周边商务配套成熟度，比如商场、公寓、酒店、培训中心、会议中心、餐饮设施等，特别是对于销售型物业来说，更有利于物业的升值。

2)企业在选址时一般对常规的物业管理比较注重，除此之外企业应该关注一下其增值服务的提供，比如会议服务、约车服务、商务活动配合等。

3)另外交通是否便利、车位是否充足也将直接影响企业的工作效率和商机的把握。

4)投资环境(人文,地方政策等)

5)有些企业还会注重风水学.

记者：请问您是如何看待商务中心的？

张翰坤：商务中心是英文Business Centre 的译音，又称快捷办公室，在美国称作高级办公室，在世界其它一些地方又被称作具备服务的办公室，为广大中小型企业和服务机构提供了灵活机动的操作平台。

    商务中心的出现是写字楼市场发展的必然趋势，商务中心是考量物业商业配套成熟度的一个重要指标。商务环境的成熟与否又直接关系到物业的品质与价值的提升。它将为企业提供极大的便利，提高企业的办公效率，同时吸引更多更好的企业入住。

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