一方面，富丽堂皇的商业物业待嫁闺中；另一方面，急于开店的商家焦头烂额。双方“情投意合”的少之又少，大部分则是“强扭的瓜不甜”。正所谓多因结一果，这样的局面需要政府、开发商和商家共同努力方能破解。
　　地段对于商业物业的重要性，在这里无需赘述。因此，选址就成了所有品牌商家考虑的第一要素：我的店开在哪？有没有足够的人气和便利的交通？有没有宽敞的停车场和广阔的发展前景？有没有“店多隆市”的环境和“取闹避静”的条件？等等因素考虑成熟之后，才是如何开、何时开的问题。
　　“知名品牌郑州开店选址报告”把选址区域限定于郑州市，“知名”的范围也限于郑州市。既然是“报告”，那就得虚实并重、抓大放小，指出挑战，发现机遇。
　　餐饮业租求旺盛
　　郑州人的口福向来不错，郑州餐饮业的蓬勃发展也带来了庞大的开店需求，如面食、咖啡、火锅、特色菜等形式都存在着扩张店面、铺开网络的需要，如绿茵阁、海景花园、阿五美食、澳门豆捞、肯德基、豪享来等。据业内人士调查，郑州市知名品牌餐饮业（不含面积在200平方米以下的小饭店）开店面积需求量超过十万平方米，且有高档化、大型化发展趋势。
　　但考虑到餐饮业的资金控制特点，餐饮业对于商业物业多采取租的方式，且租金一般不高，不管是直营还是加盟连锁。考虑到餐饮业的发展特点，餐饮业一般对于商业物业的地段要求不是很高，特别是一些拥有较高忠诚度的品牌。餐饮业往往要求商业物业能够提供优惠的出租条件和较长的出租年限，物业周围一百米之内得有足够的停车位。
　　事实上，并非所有的餐饮企业采用租的方式，在调查中得知，在郑州市场声名显赫的萧记烩面已经开始了自建物业、自主经营的探索。

　　萧记烩面的探索值得肯定。如果高档写字楼或高档社区下面出现大型餐饮业的话，势必会对工作和生活带来影响，从而给开发商带来“众怨”。目前，适合餐饮业扩展需要的商业物业实在不多，一位开发商告诉调查人员，餐饮业对排烟、上下水管道、消防等要求较高，特别是可能会有扰民现象，一般开发商不到万不得已是不会考虑餐饮业的，且餐饮业一般都在一楼，位置好的租给其他行业能够得到更高的租金回报。
　　从另一方面讲，一些地段和档次都不是太好的、适合餐饮业的商业物业在设计之处如果就能考虑到这些因素的话，无疑是明智的。
　　零售业“客大欺店”
　　在此次调查中，很多商业物业开发商对零售业表现出了既爱又恨的态度。一方面，希望大型零售业进驻以支撑门面、提高人气，一方面又不得不接受零售业苛刻的租金、租金支付方式、租用年限、配套使用、加价分租许可等条件。“零售商和开发商之间的博弈往往是笑里藏刀，峰回路转”，一位开发商无奈地告诉记者。
　　零售业的开店需求最为旺盛，且体量庞大，一般都在3000～10000平方米之间，有的旗舰店或总店甚至要更大。如五星电器在调查中明确表示如果商业物业的面积低于3000平方米的话，根本就不用考虑。河南新家园建材家居有限公司在调查中表示其开店面积需求一般都在12000平方米以上。
　　在郑州，除了丹尼斯之外，大部分零售业都是以租为主，鲜有自主开发物业。
　　零售业需要的是足够的人流量，能够带动的也是人气。交通便利、停车方便是必备条件。如五星电器表示最理想的选址就是在成熟核心主商圈和高档商务区。
　　最后，零售业对于商业物业的建筑结构如层高、布局、交通走向等往往有着特殊的要求。

　　事实上，存在着“店大欺客”现象不至是零售业，其他如银行、保险、奢侈品、知名洋品牌等都有此现象，特别是对于选址极为保守和苛刻的国际知名奢侈品还不太“钟情”郑州的情况下，一些商业物业自降身价甚至是零租金，但结果还是不能赢得“芳心”。无奈的结果其实不能全怪开发商，郑州的经济发展水平和消费结构还没有满足国际洋品牌的开店条件，郑州人要想在家门口消费国际顶级品牌尚需时日。
　　汽车业租金承受能力最强
　　在郑州，大部分商业物业采取分割出售形式，产权分散，小业主众多，而单个小业主在招租时往往坚持“价高者得”的原则，都想出租给汽车、手表、珠宝、化妆品等商家，结果造成物业内各个业态配比极不合理，因为相对于汽车、服装来说，餐饮、娱乐承受租金的能力最弱。这样的结果就是物业内尽是高档品牌，却忽视了消费者在购物时的餐饮、休闲、娱乐等需求，造成人气难聚、不能持续经营。
　　在调查中发现，汽车业对于租金的承受能力最强，如沃尔沃（volvo）不但有到河南省其他省辖市开店的需求，且对租金的承受能力高达100万元/年（郑州）、50万元/年（地市）。这样的租金水平对于家居装饰、茶馆、食品、服饰甚至是银行、保险等都是绝对的高价。
　　在调查中发现，很多批发市场的商户并非选择租金最低的市场进入，如东建材的某商户宁可多出一倍的价格选择东建材，也不愿意选择原来的市场，他看中的就是东建材的影响力和人气，这就造成了一部分市场扎堆进驻，一部分市场人气冷清。当然，这和市场初期定位和后期经营有很大关系。
　　问题好像从来都没有也不会消失一样。一方面，富丽堂皇的商业物业待嫁闺中；另一方面，急于开店的商家焦头烂额。双方“情投意合”的少之又少，大部分则是“强扭的瓜不甜”。正所谓多因结一果，这样的局面需要政府、开发商和商家共同努力方能破解。政府需要在规划、引导、基础设施等方面落实“科学发展观”，开发商需要在物业定位和招商运营方面细细思量，商家则要靠特色和服务来达到因行制宜的目的，若此方能使客流真正成为“钱流”。