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厦:百万广告
2007-08-02 15:35 来源:海峡财经导报编辑:

商品房楼宇屋面、外墙面的使用权究竟是属于业主所有还是归开发商所有？这一权属问题让许多业主和开发商产生了纠纷，以至于对簿公堂。
　　近日，就楼宇外墙面的归属问题，厦门东方时代广场的众业主就将开发商——厦门富春房地产开发有限公司告上了法庭。
广告“蛋糕”之争
　　东方时代广场地处厦门市CBD商务中心区，位于厦禾路和湖滨西路交汇处，面对银行中心、大西洋海景城两座中高级写字楼，并辐射华侨海景城、兴隆城等中高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”，自然成为商家必争之地。如今，在东方时代广场的裙楼部分，已有好又多、必胜客、麦当劳、肯德基等商家进驻，交通银行也占据一角，此外还有美发店、精品店、服饰店等商铺。一位广告业内人士表示，就东方时代现有的广告位进行保守估算，一年的广告收益至少百万元。
　　这块诱人的广告收益归谁所有？一些业主认为，“外墙面、屋面是属于业主的共有财产，广告收益理当归全体业主所有。”两年来，部分业主通过业主论坛，倡议联合争取这块权益。而记者在调查中发现，有近600多户住户的东方时代广场交房两年多来一直未成立业主委员会。
　　“开发商起初以入住的住户数不够为由，不支持我们成立业委会，原定于今年1月份举行的业委会选举大会也在开发商的阻扰下被迫取消，导致业委会至今尚未成立，业主也无法联合起来维权。”在东方时代广场的四楼露台，记者见到了部分业主代表，他们向记者表明了目前的处境。
　　“除了外墙面外，还有电梯等候室的墙面以及电梯内部，都未经业主同意就张贴了广告，目前这些收益都归物业管理，而物业实际上就是开发商的下属，所以根本上还是开发商拿走了本该属于业主的收益。”业主施先生告诉记者。
　　据悉，东方时代广场的业委会选举共有10万张选票（按面积），其中由于四楼的产权尚未出售，依然集中在开发商手中，所以开发商占有3万张选票，“我们业主的力量是分散的，而开发商却可以把这3万张选票集中投给6人，这样在7席的业委会委员中，可能只有一席是我们业主的，所以，即便业委会成立，也是被开发商所控制，业主的权益仍无法得到保证。”施先生气愤地说。
　　面对业主们的投诉，东方时代广场的物业主任吴先生表示，“外墙确实有广告位，但尚未‘有偿使用’”，对于电梯部分的广告，吴先生则表示，按照厦门住宅小区的通行作法，在小区业委会成立之前，这部分收益都是归物业所有的。
　　“不管怎样，我们都要争取屋面和外墙面的使用权，天湖苑的业主通过努力争取到这块权益的事例给我们很大的鼓舞。”“开发商甚至打起了屋顶的主意，他们想在屋顶上搭盖建筑以做他用，已经被我们阻止，如果他们还要继续，我们准备收集材料向有关部门反映。”一位业主告诉记者。
　　在业主们看来，外墙和屋面是属于全体业主的共有财产，属于“公摊部分”，既然已经为这部分“公摊”买过单，自己理当享有这部分面积上的广告收益。而开发商也“据理力争”，他们的理由是——在和绝大多数业主签订的商品房买卖合同中第十七条的1、2项已注明，该商品房所在楼宇的屋面使用权以及该商品房所在楼宇的外墙面使用权归开发商所有。双方争执不下，最终走向法庭。
霸王条款，应属无效
　　福建东方格致律师事务所的曹水兰律师认为，开发商所提供的《商品房买卖合同》第十七条第１、２项，是以格式条款的形式剥夺了原本属于业主的权利，即屋面的使用权和外墙面的使用权，这违反了《合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。
　　业主们向记者表示，这两项格式条款都是开发商制订的强制性条款，签合同前，不少业主已经支付了２万元定金，如果不同意该条款，就不能购买，无奈之下，业主们被迫签下了“霸王条款”。
　　曹律师表示，根据相关法律法规，住宅的楼宇屋面和外墙面属于共用部位，2004年版的《厦门市住宅区物业管理条例》第三十七条中，对“共用部位”的解释是指“住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅……室外墙面、屋面等部位。”同时，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中也规定，商品房外墙属于共用墙部分，并且按照其水平投影面积的一半计入墙体面积计算，所以外墙的部分是“公摊”，由业主买单的。
　　2003年由国务院通过并施行的《物业管理条例》第二十七条也规定，业主享有的物业共同部位、公共设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条规定，“利用物业共用部位进行经营的，应当征得相关业主、业主大会同意”，而收益应当主要用于补充专项维修资金，或者按照业主大会决定使用。
　　另一个让人质疑之处是，虽然绝大多数业主在跟开发商签订合同时，都约定屋面及外墙面的使用权归开发商所有，但仍有个别业主与开发商约定，将这两项使用权规定为归全体业主所有。曹律师表示，同样的权属却归属于两个对立的归属人，这也是矛盾的，所以该“霸王条款”应该判定无效。
　　此外，即将实施的《物权法》第六章第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，律师认为，利用属于公共部分的小区楼宇（楼顶、外立面、大堂、电梯厅、电梯内等）所得的广告收益也应当归业主所有。
不尽合理，但是合法
　作为开发商的代理律师，福建方威律师事务所的林荣律师表示，东方时代广场开发商占有外墙面和屋面的使用权虽然不尽合理，但是从法律角度看是合法的，所以这是一桩典型的“合理不合法”案件。
　　林律师认为，东方时代广场的《商品房买卖合同》是在2003年1月至6月间签订的，当时，该《商品房买卖合同》是建设部、国家工商总局全国统一的官方范本，而不是开发商拟定的文本，而且在当时，对于这两项权属的界定，国家的相关法律法规仍是空白，而国务院《物业管理条例》是在2003年９月１日实施的。在这种情况下该合同的第十七条的两项应该是作为“填空式”条款，所以属于协商条款，并不违反合同签订时的国家法律或者行政法规的强制性规定，应当是有效的。
　　林律师表示，东方时代广场《商品房买卖合同》生效在先，国务院《物业管理条例》实施在后，而新近颁布的《物权法》还没有实施。按照“法不溯及既往”的原则，这些法律法规并不适合用于解决东方时代广场屋面、外墙面的使用权纠纷。
　　对于开发商代理律师的说法，厦门某律师事务所的何律师认为，“法不溯及既往”的原则虽然适用于多数情况，但并非是普遍适用原则。实际上，厦门的一些地方性法律法规早于2003年就对小区住宅外墙面的归属问题作出明确规定，但东方时代广场外墙面的使用权究竟归谁所有，还有待法院的最终判决。
　　对于这起纠纷本报将继续关注。