平台提升的价值是都市综合体
2007-08-31 13:43  来源:中国写字楼中心  编辑:

    都市综合体是价值提升平台

    都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。

    都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。

    从城市与区域的价值来讲，都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机；从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。因此人们称都市综合体是城市中24小时跳动的“心脏”，是区域最繁华的中心。

    九大特征决定价值前景

    都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。有丰富都市综合体操作经验的德思勤置业认为，根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有九个突出的特征。其一是高可达性、便利性。都市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域：城市中心区CBD、城市的副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

    第二是高密度、集约性。都市综合体建筑高度和密度均很高，使其片区成为城市的标志；白天及工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补。

    第三是整体统一性。都市综合体建筑风格统一，各个单体建筑互相配合、影响和联系，建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。

    第四是功能复合性。都市综合体自身可实现完整的工作、生活配套运营体系。

    第五为土地使用均衡性。都市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。

    第六是空间连续性。鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。

    第七是内部、外部的联系完整性。都市综合体自身拥有复杂、完善的交通体系，使内部各不同功能的建筑有机结合。

    第八是巨大的社会效应。因都市综合体所处的城市位置和庞大规模，使其成为城市名片，产生巨大的社会效应。最后不可忽略的是高升值前景。一个成功的都市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，其物业自身也具有升值价值。例如位于东莞市中心区的第一国际项目，通过内部商业、商务办公、酒店、居住公寓等多种功能的组合，创造了新的盈利模式：商业部分，通过主力商家长期租赁经营获利；临街铺及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；居住公寓则通过成功销售获利。再如深圳中航格澜郡一期住宅加二期的天虹商场加三期的格兰云天五星级大酒店，从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目价值，同时提升了区域价值。德思勤分析，价值越大风险越大，因此都市综合体的定位是一把双刃剑，项目对策划、定位、实践案例及开发商运营、资金、团队实力的要求都更高。

    分享共融构建新型平台

    随着综合体项目的开发，其自身丰富的业态空间组合互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成一个自成体系的全新价值平台。根据德思勤过往的成功经验，都市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值平台上，对自身的价值链进行全面超越。现代化大型商业中心的优势在于为人们提供一站式消费服务，它集购物、娱乐、餐饮等于一体，成为综合性的商业休闲场所。其宽敞的购物环境、齐全的花色品种、集各种时尚与前卫元素为一体等诸多因素，满足了城市中品质生活人群之需。经营良好的大型商业中心对城市人流有着极强的集聚效能，能极大地改变城市既有的人流导向。通过人流的引导、人气的集聚，以其为载体的经济流、资本流逐步促进商业中心周边地段的价值提升。在此过程中，新的需求不断产生，相关的商务、居住等需求应运而生。城市空间的丰富，城市生态的完善，城市性能的齐备，促进了城市价值聚合度的上升，进一步促进了附着其上的各类物业的升值。综上所述，都市综合体的复合性功能，如商业、商务等的集聚效应和其带来的资本流、物流，人流，会直接催生对项目的实际使用需求，使综合体项目相较同类单体项目而言，在规划伊始便置身于都市综合体价值体系中，不但增添了其竞争优势，更形成了其价值高地。

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