作为一个宜居的山水风景城市，“住在杭州”的魅力吸引着整个浙江省、长三角乃至全国的购买力。“居住”是一个如此盛大的仪式，杭州人生兹在兹，仿佛都是为了搬演一出享受生活的情景剧，而“工作”或“商务”或多或少成为了城市生活的附属品。前几年，杭州的住宅市场持续火爆，而写字楼市场始终不温不火，似乎也暗合了这个城市的气质。

    不过，随着杭州市连续四年蝉联福布斯中国大陆最佳商业城市第一名，人们开始重新对这个城市的商务气氛进行审视。据戴德梁行近期的一份调查报告显示：杭州甲级写字楼平均租金目前达到126.9元/平方米/月，与上一季度相比上涨6％。数据表明，杭州写字楼驻户以生产制造、物流商贸和专业服务类较多，约44％驻户办公面积在101~200平方米，约70％驻户为杭州本地或省级企业，大面积驻户中以地产开发类、IT高科技类及金融为主。预计未来2年内将有多家外资银行进入杭州，同时，已进驻杭州的外资银行办公需求也将快速增加。一些业内人士大胆预测：杭州写字楼，正在迎来新一轮升浪。

    半天狂销一个亿

    采荷嘉业大厦卖出“住宅”价

    排队买房在杭州早已算不上新闻，热门商铺被一抢而空也属正常，但是在不温不火的写字楼市场，如此的热情却难得一见。8月31日，位于庆春东路新塘路口写字楼的宋都·采荷嘉业大厦一期发售，半天内狂销一个亿，首批推出的3、4、5、6四层楼几乎全部售罄。最为鼓舞人心的是，采荷嘉业大厦写字楼已售均价达到16000元/平方米，基本与同地段宋都开发的另一个楼盘采荷人家的住宅售价持平。在写字楼价格与住宅倒挂已成惯例的杭州，这一现象也因此具有特殊的意义。

    采荷嘉业大厦总共由四幢写字楼组成，地理位置绝佳，正处于传统的庆春商务板块与钱江新城的交汇处；既拥有传统商圈的旺盛人气，又紧握住城市未来发展的脉搏。所以，它们在广告中把自己形容为“CBD门户地标”。采荷嘉业依托城东活跃的私营经济和专业市场，出售面积相当灵活，小到几十平方米，大到半层或整层，都可以自由挑选。

    “采荷嘉业的客户以四季青的老板居多，还有一些‘住宅禁商’后搬出来的公司，以及部分投资客。”宋都集团市场营销部副总监刘毅告诉记者。他认为，前两年杭州写字楼市场平淡，很多写字楼被改成酒店式公寓出售，导致近期市场上写字楼供应量偏少，需要办公场所的企业可挑选的余地其实很小。装修豪华、配置一流的国际甲级写字楼固然好，像采荷嘉业这样物管费用适中、全产权的中高档写字楼，其实在市场上也很稀缺。

    同样与住宅价格持平的在售写字楼，还有黄龙商圈的世贸丽晶城。世贸丽晶城的欧美中心共有10万方的可售写字楼面积，自去年12月底开盘以来已全部售完。借助国际甲级写字楼的顶级配置，近期欧美中心写字楼的成交价为27000元/平方米，而世贸丽晶城住宅二手房现在的挂价也差不多是27000元/平方米。

    写字楼价格高于同地段住宅，本应该是一种常态。写字楼建造成本高固然是一个重要因素，从租金回报的角度来看，核心商务区的写字楼的租金明显高于住宅，对于投资客来说收益的稳定性亦高于住宅。在上海，核心商务区写字楼的价格比同区域的住宅价格要高出三成左右。不过，戴德梁行的沈洁女士认为，目前在上海一些非核心区域，政府着手在打造一些泛CBD的概念，写字楼价格也低于住宅，这种情况与杭州的现象有些类似。成长中的区域，由于区位的价值、产品的品质没有提升时，写字楼价格倒挂的现象是非常正常的，随着杭州经济的发展以及商务需求的提升，以及写字楼产品水平的上升、区位价值认同度的提高，相信价格倒挂现象很有可能得到改变。

    投资客身影异常活跃 全产权新写字楼一房难求

    杭州写字楼升温的另一个迹象是租金水平的上涨和投资需求的活跃。与去年下半年相比，今年上半年杭州黄龙商务区写字楼的租金价格上涨明显，顶级写字楼公元大厦的日租金已达到每平方米5.5元。坤和控股副总朱虹说，她个人的感觉是杭州的写字楼市场从去年开始逐步走出低谷，很多写字楼今年的租金涨幅都达到3%到5%。“外资企业进入杭州的速度在加快，这是带动杭州写字楼租金上涨的动因之一。”朱虹说，“以嘉德广场为例，原来民营企业比较多，今年我发现有七八个水牌换了，全是外资企业。”

    目前，黄龙商圈的写字楼已处于饱和状态，租到好的单元已经非常困难。即使是非传统商务区的新塘路上的元华旺座，写字楼的租赁率也已经高达95%。租到称心的办公场所不容易，而要买到全产权的新写字楼，就更需要信息足够灵通。在杭州各个写字楼的销售现场，我们都不难发现投资客的活跃身影。世贸丽晶城的策划经理周瑜告诉记者，欧美中心销售初期，大量的写字楼都被来自台州、义乌、嘉兴和温州的投资客买去，这些人资金实力强，最喜欢投资面积100-500平方米之间的写字楼。而4月份开盘的西湖边独幢写字楼东坡路66号，也大受温州、义乌等地投资客的追捧，90-120方的小户型很适合投资出租。“像我们这样全产权、又在西湖边的写字楼，现在实在太稀缺了。”东坡路66号的销售部经理单炜说，很多投资客在开盘前就不断联络，开盘当天有不少是几个人一起过来，大家合买两三套。据说，在杭州大厦对面的坤和中心还没正式投放市场，就已有大型投资公司上门要求买下1到6层所有的写字楼。

    西港·新界的营销总监薛小龙估计，“住宅禁商”之后释放出的写字楼需求至少有1200万方，一些民营经济活跃的次级商圈如城东四季青、城西文教区的写字楼缺口更大。“现在，要买到全产权的一手写字楼太难了。”豪世沃德地产经纪公司的叶鹏程向记者感叹。在透明售房网上，杭州城区目前可售的纯写字楼寥寥无几。不少标明“商业、办公”性质的楼盘，现在都以小户型酒店式公寓的形式发售。一些上半年露面的热门写字楼早已销售一空，武林商圈的环球中心据说已很难买到，售价达每平方米4万到5万元。近期比较值得投资客关注的全产权新写字楼只有赞成·太和广场、万新大厦、钛合国际、采荷嘉业、紫晶商务城、西港·新界等少数几个楼盘。而许多公司的办公需求，则涌向了大量村级保留用地上造起来的“小产权”写字楼。

    商业用地俏到抢破头 开发商酝酿长期持有写字楼

    杭州写字楼市场的升温，我们也可以从土地市场的变化去感知其中的冷暖。由于最近杭州的住宅用地几乎让开发商抢破了头，使得不少开发商退而求其次，把目光投向了商业、公建市场。据统计数据显示，自今年2月13日[2007]1号地块出让以来，到目前为止，出让的20宗2007年储备出让地块中，有14块为商业金融办公用地，占了总推地块数的近半数。

    商业用地竞争激烈的态势从今年年初就已显现：今年开年后的首次土地出让会上，位于西湖区天目山路南侧的7号商业地块竞争的激烈程度甚至高过了同天出让的西溪湿地附近的稀缺低密度住宅用地。该地块位于科技园老和山区块附近，出让面积为25194平方米（约37亩），容积率不大于2.2。在华元房产和8号买家浙江宏景科技开发有限公司、浙江钱江房地产开发实业有限公司经过36轮的激烈竞争之后，8号买家以34850万元的价格联合竞得7号地块，楼面均价为6288元/平方米。

    同样的情况也在此后的4月23日出现。当天，杭州举行四宗用地土地出让，11号、12号两块商业用地的买家们同样争得你死我活，率先出让的11号商业用地共吸引了3家单位竞买，直到42轮后才有了最终结果。

    杭州商业用地市场目前的这种格局，正是各种完全不同的需求一起爆发的结果。在钱江新城的写字楼大量面世之前，杭州纯写字楼的供应处于暂时的瓶颈期，尤其是国际甲级标准的写字楼极为稀缺。一位美国华侨三个月前来到杭州，为某世界500强公司寻找办公场所，就视野所及，他认为各方面条件能达到要求的甲级写字楼仅有公元大厦、世贸丽晶城欧美中心和坤和中心。戴德梁行的沈洁也认为：杭州写字楼产品自身品质不足，纯甲级写字楼较少，另一方面除了黄龙地区，几乎没有配套完善、规划良好并且高端写字楼聚集的CBD区域，市场期待有更多更好的产品出来。

    可以预料，产品的稀缺使得国际甲级写字楼在很长时间内都将处于供不应求的状态。一些开发商因此看好未来的租金回报，酝酿长期持有自己开发的优质写字楼物业。像世贸丽晶城的欧美中心，就有4万方写字楼由建工房产自己持有，他们认为7%-10%的回报率不难实现。颇为引人注目的坤和中心，也基本上确实采取只租不售的策略。坤和控股的朱虹表示，像坤和中心这样处于市中心的甲级写字楼，未来无论是地块本身的增值还是长期收益率都十分看好。在上海，写字楼基本上都是只租不售。这是国际顶级写字楼的一贯做法，也是今后国内写字楼的一个发展方向。