易小迪：地价暴涨将破坏行业游戏规则
2007-10-26 10:50:24　来源:中国写字楼中心　 网友评论 条

   9月6日下午，SOHO中国董事长潘石屹、阳光100集团总裁易小迪、北师大教授董藩、伟业顾问总经理林杰做客新浪，就当下媒体关注的行业焦点问题如上市公司疯狂屯地，地价高企地王频出等进行了讨论，并回答了一些平面媒体的提问。以下为易小迪发言的主要部分：

    土地供应短缺存在人为操纵

    每一个发展商都把现在的土地政策问题当做第一大问题，有些人感觉很兴奋，或者是当做危机，不仅是小公司，卖20亿左右的老板说我怎么办，还干不干，我买地一把就没了，还不如拿到手里，这两个企业一个是南京的、一个是成都的。香港到国内拿地是上千亿的资金要进，再加上我到香港见到了恒基，是去年一年拿到了2600万平方米，最小的城市已经拿到徐州、长沙，他们拿地的角度已经延伸到很多地方去了。我在其他城市都有调研员，我就知道哪些是我们的对手，可以总结出现在的土地政策或者是土地转化为行政政策，已经成为最重要的问题。

    土地不断涨价为什么有些人这么疯狂或者兴奋，首先是对政策的恐慌，政策垄断土地越来越严重，本来土地有的剩，就是不卖，没有指标，有了指标也不给你，永远是紧缺的状态，所以开发商觉得政府卖地会越来越贵，越来越少，肯定有人为因素，你说中国缺地吗？长沙缺地吗？我看走几步就是荒凉的农村，这是没地吗？一年就卖你这点地，肯定是政策和人文等因素引起的。我去成都新都县，也拿不到土地指标。

    开发商对房价心理预期、土地虚拟价值拉高了地价和房价

    第二，我们恐慌性的土地储备，是不是地价永远还会涨上去？永远涨上去这个游戏规则会有什么后果？以前土地储备大的公司，房价卖多高，都没有土地储备挣得多。土地给一些人带来太多的利润，他们买地的依据就是房价每年会涨20%，这个数字算起来不得了，最早上海是60亿天价，长沙是90亿的天价，长沙那个地方我们的房子卖得很辛苦，3千多、4千多（每平米的均价）。没有人觉得土地会跌，都认为会涨，都认为以前炒地的人发了财了，这种情况下会让少数人成为富豪。

    猛炒土地或让房地产品牌价值失去意义

    第三，地价这么上涨，将对行业带来什么影响？现在只要地价上升，什么国家调控品牌经营、企业管理啊，都没有意义，有土地就行了，土地盈利可以占到公司盈利的90%以上。深圳地价在涨，每个公司说都可以超过万科的利润，但是没有品牌，只要是地价暴涨，带来这个行业的杀伤力就是资本的游戏，不需要开发商，不需要创新，创新不鼓励你，也挣不到钱，代理也没有意义，都成为了资本的游戏，就比谁有钱，谁有资金链。

    成都有一家公司——置信公司合伙人找我，说我们公司快干不下去，说没钱，这个公司做了很多的创新，产品做的是我们同行很值得尊敬的，随着土地价格的波动会把它消灭掉，从这个行业中淘汰出去。我们这个行业发育了十几年，我认为通过市场经济发展，老百姓的人均住房面积翻了两番，终于有了好的居住环境，也带来了行业的发展环境，树立了一些品牌企业，如果土地这样下去，就相当于和平时期的一场战争，好的公司都消灭，当然也可以通过上市扛住，拿钱，但是会把这个游戏规则破坏掉，把原来的努力付之东流，品牌危机是最重要的一件事情。过分的波动是最危险的，要么就是高速上升，要么就是迅速下降，有了大涨，就有可能会有大跌，大跌会有很大的杀伤力，杀伤了国民经济。大家还看不到大涨有什么杀伤力，得益者是政府、炒房炒地者、银行，皆大欢喜，他们支撑这个上涨嘛！

    地价上涨肯定会推动房价上涨，房价上涨会带来物价上涨，这是毫无疑问的。最近给我们做顾问的公司，在深圳，他们的公司收费很高，是有名的公司，深圳的房子2万元一平米，他们说我的员工不涨工资就不干了，没办法在深圳生存，就把公司迁出深圳，如果全中国的房价轮番上涨，就要迁出中国了？房价的上升会带来物价的上涨，否则别的行业不干了，不可能允许租金房价无限制的上升，如果经济循环圈不能吸收这个波动，就必然可能会下跌，就像当年北海、海口的土地上涨没有传递到内地来，自己就会下跌。

    这是我们行业、企业乃至整个经济都要关注的，这个地价绝不简单是一个地价，地价在国民经济中杀伤力太大了，包括去年的房子卖了2万多亿出去，地价上升一倍，房子变成4万，那还了得，整个物价系统就扰乱了，这个平衡系统要打乱的话，我认为它消化不了，就把你堵在里面，内部消化，行业内地价下跌，就会带来灾难，因为别的行业不愿意跟你玩这个游戏，把你上涨的力量消化掉，它把我们正常的经营环节打乱了。

    我们一开始是土地的积极储备者，拼命储备，我觉得当时的土地价格便宜，第二是二线城市房地产一定会有正常的市场增长，我需要抢先一步，会有一个合理的土地储备。今天我认为是不健康的，对于我们公司的经营，我们还拼命抓产品，抓管理，做品牌干什么？继续搞土地储备不就得了？那么阳光100存在的价值是什么？不是因为你土地多，不是因为将来你会赚到钱，是因为阳光100有一个产品风格和高性价比，客户喜欢，客户群对我们的产品风格能够认同，我们的价值在这，而不简单是土地和数字价值。

    我也没有完全想明白，它继续下去，我怎么办？我怎么来稳定自己企业的经营格局？今天开这个会，一方面是提这些看法，一方面是想跟大家请教。

 

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