住宅市场的低迷，商铺的“双高”风险，如今的房地产市场，到底什么产品是硬通货？
　　越来越多的写字楼出现在郑州的黄金地段，并且品质越来越高。从“总部经济”到“创意STUDIO”，郑州的写字楼市场一直持续高温。是谁，在将郑州的写字楼“收入囊中”？

总部经济

　　在今天郑州的写字楼市场，一场名为“总部经济”的模式正在蔓延。“总部经济”是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻。通过极化效应和扩散效应，形成集群布局基地和合理价值链分工的经济活动的统称。
　　2006年10月，上海浦东发展银行郑州分行总部入驻浦发国际金融中心。2008年1月，广东发展银行郑州分行总部入驻中油·广发金融大厦，2008年3月，招商银行郑州分行总部入驻郑州国贸中心·招银大厦……
　　据一位业内人士透露，香港汇丰银行将在2008年上半年正式入驻，美国花旗银行、英国渣打银行、东亚银行等国际级金融巨头已将触角伸向郑东新区CBD，目前正在前期筹备之中。预计在2008年至2009年，将有更多的金融总部级物业集中问世。
　　不仅在郑州如此，在国内一线城市，银行总部也总是青睐顶级写字楼，并以独栋买断示人。为什么越来越多的金融总部看中了这些顶级写字楼，这中间又有哪些原因呢？“从成本的角度上考虑，拥有自己独栋的总部楼，可以降低企业的运作成本，对于处于稳步发展阶段的企业来讲，购楼比租楼更划算，若以130元/平方米/月的租金连管理费计算，租房5年已相当于买一栋面积相当的总部楼。同时，从投资方面来看，企业拥有自己产权的总部楼可作为增值的不动产投资，更可参与企业融资等经济活动。”资深业内人士李学敏说。
　　而大企业总部进驻顶级写字楼，也是一种“你好我也好”的局面。
　　深圳市泰辰置业顾问有限公司策划总监陈宇波认为，银行总部的入驻对写字楼本身和所在的整个区域影响都很大，它的入驻将会提升写字楼的价值。金融业作为高端客户，它的选择将会起到风向标的作用，能增强其他入驻企业的信心。
　　地产商推出的优质写字楼，也免去了银行自行拿地和开发的高成本。同时，由“总部经济”而进行的定向开发项目，也有助于抵御销售风险，帮助企业稳健经营和成长。
　　还有一点不容忽视，银行等总部级企业进驻顶级写字楼，可使企业自身品牌形象得到最有效的提升，企业拥有自身总部，可大大提高信息、交通、金融、管理等的运作，通过使企业资源在空间上更加合理地分布，从而带来经济效益的成倍增长。“一个顶级的大型企业，也需要一个顶级的写字楼与其配套。两人的关系像一个家庭中的男人和女人，密不可分，属于‘你好我也好’的那种密不可分的关系。华尔街正是有了全球百强等企业而成为全球的金融中心。”李学敏说。

中小企业

　　据了解，在对以销售为主的一项写字楼调研中，以企业类型和规模来看，购买写字楼来办公的，像从事广告、律师、代理机构等行业的小公司约占74%，并且本地或本地化的企业占了80%以上，即使以“总部经济”定位的写字楼里，本地属性的企业也接近这一数字。
　　本地的中小型企业，又会在投资写字楼的浪潮里，获得哪些回报呢？
　　在顶级写字楼里面，大公司的“羊群效应”非常明显。中小企业的光彩，来自于大公司带来的风采。一个行业的大公司进驻，平均可以带来约10个中等规模的关联公司进驻。中型公司平均购置面积约300平方米，其购置面积的总和约占总体量的1/3。同时，小规模公司也会被吸纳进入。这部分小规模公司度过了创业期，处于稳定上升阶段。他们实力较强，非常有活力。此类公司在办公场所的选择上对商务环境依存度高。小公司购置面积的总和占到写字楼总体量的15%。
　　前不久，河南新田置业曾推出针对中小企业的“创意STUDIO”，这座写字楼里，有专为创意工作者配备的双大堂、视讯室等设施，并且内部可以自由组合、随意切分。该项目一经推出，便得到市场的青睐。
　　河南新田置业策划部经理董学鹏认为，成长中的中小型企业，一般对写字楼的要求有：一是高性价比；二是建筑物的商业气息；三是对商务配套和服务的需求；四是希望户型可以自由变化。
　　因为各个公司的具体情况不同，从上百平方米到上千平方米各有所需。但他们都希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排的，而不是被限制死了的户型，这可能与这些企业仍然处在成长期和上升期有关。
　　另外一点，中小企业往往有或者说曾经有自己的公司，购买写字楼是为了自己公司使用，但随着公司业务的扩张或改变，或者是出现其他状况，已经买下的写字楼不再适合自己使用，这时，他们的身份就变为投资客。

投资客

　　前不久，投资客李先生购买了一套近200平方米的写字楼，做起了“楼主”。而在此之前，他告别了“房东”生活，卖掉了手中的公寓。
　　“听说物业税马上就要出台，再次加息的风声也放出了，谁也不知以后还会有什么出台，住宅市场越来越没有赚头了。”李先生对记者坦言自己退出住宅市场的缘由。
　　据一项调查结果显示，近七成的投资者认为，投资住宅市场，风险越来越大。与投资住宅相比，写字楼成为当前投资者普遍看好的市场。
　　与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同，写字楼有着更加殷实的投资“基本面”——租金回报。特别是许多写字楼，虽然与周边的住宅公寓售价相当，租金水平却要高高在上。
　　更为重要的是，目前郑州的写字楼市场正处于一个被严重低估的阶段，许多写字楼的售价竟不及周边住宅项目。
　　“近两年住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅，商铺则因售价与空置率的双高导致投资风险较大。但是，部分写字楼的售价水平低于高档公寓的价格，而其租金水平却远远高于公寓的租金水平。”经过一番考查后，购买了写字楼的李先生这样认为，“从租金回报率来考虑，目前投资写字楼市场是更为划算的。”
　　对于住宅投资，他算了这样一笔账：以一套面积100平方米，单价在5000元左右的城市中心区住宅为例，如每月租金1500元，按目前通用的公式“年回报率＝年租金÷购房总价”计算，则该住宅年回报率为3.6%，而这还没有把不菲的装修成本考虑在内。
　　而以面积为100平方米、单价为5000元的郑州某地段的写字楼为例，按目前行情租金约为7186元/月，按照前面提供的公式计算年回报率高达17.2%，回报是投资住宅的两倍多。