资料来源：北京市统计局， 北京高力国际物业服务有限公司 

图一：北京GDP增长率vs.全国GDP增长率

  
       
资料来源：北京市统计局，北京高力国际物业服务有限公司   

2、北京整体写字楼市场Overall Office Market  

2.1 整体供求状况Overall Supply & Demand  

    2007年年初，北京写字楼市场供应非常集中，并且项目的体量比较大，新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。并且2007年第一季度，写字楼市场的吸纳量也是非常可观的，其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一。因此，本季度北京写字楼市场的整体空置率并没有看到有大幅的上涨，由于人民币升值的因素，平均的租金报价有所上升。写字楼投资市场依旧活跃，本季度又有新的项目收购案发生，海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到内地房地产市场中来。
图二：北京写字楼市场总体供应趋势 

资料来源：北京高力国际物业服务有限公司 


2.1.1 供应情况Supply  

    2007年第一季度，北京写字楼市场共有七个项目竣工入住，为写字楼市场提供了77.6万的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%。其中有两个项目是自用的专署办公楼，中国网通大厦即原来的中国证券大厦，被中国网通集团整栋买下作为其专属的办公楼，2007年1月中国网通的集团总部正式迁至中国网通大厦。此外威盛电子也迁入了位于清华科技园区的研发大楼——威盛大厦。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋，目前该项目的租金和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。详情请参阅表二。 
  
表二：2007年第一季度主要入住项目列表 

资料来源：北京高力国际物业服务有限公司.                                      入住率/销售率以发展商提供的资料为准 

    截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12,322,363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。 

图三：北京写字楼库存量（按级别）－ 截止到2007年1月

  
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司 

    本季度CBD区域的供应项目非常集中，并且体量比较大，使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多的百分点。北京写字楼市场项目分布非常不平衡，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上，未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工，这一情况可能会有所改观。以下为各区域写字楼存量对比：
图四：北京各主要写字楼市场区域存量分布

资料来源: 北京高力国际物业服务有限公司. 


2.1.2 需求情况Demand  

    上一个季度，北京写字楼市场的整体空置率降至三年以来的最低值，有扩租需求的公司很难在原有位置找到扩租的空间，因此导致这些公司不得不选择新的办公物业。这些公司的迁址的需求最大的受益者是新建成的一些物业项目，统计一年以来交付使用的物业项目，入住率平均有25%的增长。以CBD为代表北京的东部区域是商务活动集中的区域，此区域的物业项目也是投资基金和投资公司非常关注的对象。今年年初，北京世茂投资发展有限公司以10.5亿元人民币的价格收购了位于朝阳区建国路的北京华平国际大厦整栋物业。政府出台的限制外资以及收缩银根等政策，使入股逐渐成为投资基金和投资公司分享内地房地产市场大蛋糕的参与方式，这一方式也得到房地产开发商的认同和欢迎。今年年初就传来渣打以3,500万美元战略入股中远房地产开发有限公司的消息，同时成为战略股东的还有摩根士丹利和美林两大投行。 
表三：2007年第一季度写字楼市场主要交易 

资料来源：北京高力国际物业服务有限公司  

    本季度北京甲级写字楼供应市场有三个新项目投入使用，提供了50.8万的新增供应量，这一数字已经超过了去年全年的供应总量，致使目前北京超甲级和甲级写字楼的存量超过了500万平方米。其中凯晨广场紧邻长安街，位置优越，该项目的售价在36,000-40,000/平方米，处于该区域写字楼价格的高位。由于新项目的供应量较大，空置面积需要一定时间吸纳，本季度北京甲级写字楼的整体空置率上升了四个百分点，为15.58 %。 
图五：超甲级和甲级写字楼市场的供需趋势

  
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司


2.2 租金走向Rental Trend  

    目前北京写字楼市场几乎所有的项目都采用人民币报价，本季度北京写字楼市场上项目的平均租金报价在22.58美金/平方米.月（含物业管理费），和上一个季度相比上升了两个百分点。其中甲级写字楼的平均租金报价为29.07美金/平方米.月（含物业管理费），乙级写字楼的平均租金报价为19.15美金/平方米.月（含物业管理费）。大部分项目的租金报价比较稳定，特别是单一产权的项目；一些产权分散的项目租金波动较大，而且由于产权分散无法形成价格统一的局面，内部就会产生价格的竞争，对租赁方也难以准确把握，因此对项目的品质造成很大的影响。 
图六：北京写字楼租金走势

资料来源：北京高力国际物业服务有限公司 

2.3 售价走向Price Trend  

    从去年开始北京写字楼市场上零散销售的项目所占的比例呈现出下降的趋势，这一情况的出现一方面由于限制外资购房政策的出台的影响，另一方面北京市叫停了未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务加大了开发商的资金压力，迫使资金实力有限的开发商更加希望整栋出售，或是寻找投资公司或投资基金合作。以金融街为例，自用型的购买交易消化的面积对去年金融街写字楼市场全年的吸纳量的贡献率大约在60%左右。并且整栋购买的，特别是以投资为目的的整栋收购的价格往往低于该区域市场的平均价格。如本季度世茂投资收购华平国际大厦，折算下来每平米的价格大约在人民币14,400元左右，远远低于CBD区域25,000左右的平均售价。 

2.4 空置率Vacancy  

    2007年第一季度，北京写字楼市场的整体空置率为16.08%，和上一个季度相比略有上升。甲级写字楼在本季度供应量比较大，占到本季度总供应量的65%，大量的空置面积有待吸纳，整体空置率上升了三个多百分点，达到15.58%。本季度北京写字楼市场新增吸纳量约为60万平方米，整栋购买消化的面积占到其中的近40%。上一个季度，北京写字楼整体空置率降到了两年以来的最低值，一些传统的写字楼项目受到面积扩租的限制损失了一部分客户，一些新兴的写字楼项目则成为了这一情况的受益者。统计上一季度入住的项目，截止到本季度入住率平均有20%的增长。目前北京的工业园区的商务楼以其突出的产业特征、舒适的办公环境和有竞争力的价格优势吸引了很多以IT和软件为代表的公司的迁址进驻，这也对传统商务区的写字楼造成一定的冲击。
表四：写字楼市场主要指标