公司简介：
    作为一家致力于顾问实业化的智囊型咨询机构，华高莱斯自1998年进驻中国大陆并以北京为基地展开中国地区的地产顾问业务以来，便依托其独特的信息收集和分析能力，持续为所服务客户提供及时、有效和具有增值潜力的解决方案。
  
刘葳女士：
地产策划部经理 高级项目经理


采访目的：
    《北京写字楼完全手册》是中国网通与中国写字楼中心根据前期市场调查，即将在07年年中推出的国内第一本关于写字楼行业领域的专业工具书。是北京2008奥运指定刊物，是奥运信息服务的写字楼行业重要的一个资讯平台。
    基于市场的需求，基于更加开放、全面、深入描述北京写字楼行业市场，本次推出的《写字楼完全手册•北京版》立足“写字楼”这一核心，并针对性精选写字楼选址顾问、装修装饰、餐饮休闲等写字楼服务相关资讯内容。
    本手册发行覆盖城八区写字楼、外国驻京机构团体、企事业单位、贸易团体及写字楼相关服务行体。该手册首发印量50000册，并同期推出电子光盘版。
    鉴于华高莱斯在地产领域的影响力，我们希望您能为企业选址提供一些宝贵建议！

记者提问：

记者：请您分析一下2006年写字楼市场分析，北京写字楼的供应状况与发展趋势。

刘葳：好的！我想分别从写字楼市场的供应和交易情况来对写字楼市场发展作个阐述。通过我们年初进行的市场总结，从数据看来前几年北京的市场供应量是很稳定的，每年都保持在一定增长水平。但是在06年北京市场的供应量显示出大幅度的增长，纯增量达347.6万，比05年增长了55.7%；比去年增长了69.2%；从这个数据上面可以看出增幅达到了半数以上，这也是大家非常关注的一个问题。尤其是06年的下半年，几乎每个月都会出现50万平米的供应量。根据我们对潜在土地供应量和供应结构的调查，办公建筑的供应量还会出现持续的上涨现象。那么从供应的地域分布来看，与城市经济发展阶段相适应，也出现了多地域、多样化的分布趋势。
    从成交情况来看，06年的上半年延续了05年大单成交状态。不过到了下半年大单成交就逐渐淡出了市场，我想是受了两个因素的影响，一是限外政策的影响；二是写字楼投资主体和投资形式也在逐渐发生变化；以前我们更多的是关注使用者的使用型投资，现在专业投资机构的介入，使写字楼投资成为更为专业的资产型投资，并且这些投资机构的投资方式也是随着市场的发展而变化，从单纯的资金投入，到以股权参与的方式介入到写字楼的开发当中，种种变化，降低了大单成交的情况。
    接下来，受政策影响，中小型企业对于写字楼的需求，会逐渐从市场上释放出来，我们判断07年后，中小企业的这种需求会转移到纯粹的写字楼中，会促进中档写字楼的供应量的增加。
    高档写字楼价格在逐步上涨，但在以前人们在原有的写字楼开发水平上，不易接受这种价格的上涨，但随之很多新的高档的写字楼的物业出现，人们发现这些写字楼的品质确实是提高了，很多技术、环境、形象的提升，形成品质激发效应，促使市场开始接受价格的上升，这就是我们对于现在写字楼市场的一些大概的想法。

记者：您觉得新经济下的企业如何选址？企业发展对于办公空间的要求是什么？企业选址成本控制与企业写字楼选址趋势？

刘葳：对于不同行业不同类型不同地域的企业对于办公空间的需求是不一样的，但是同一地域同一行业的处于不同规模的企业对于办公空间的需求也是不一样的，对于企业发展而言，办公空间需要有这么几个方面的考虑，一是写字楼的办公空间形象，这个形象要企业发展到什么规模属于什么行业，那么他对于办公空间的形象就是要有个匹配度的；二是写字楼的办公空间要有一定灵活性，有可扩容的可能性；三是地域文化对于办公空间的影响，很多企业对办公空间的需求跟企业所属地域的人文特性，跟企业的文化属性也有很大的关系；四是办公空间的硬件需求，其实这种硬件的设置跟办公空间的结构也是有关联的。比如说电力系统、后备电源、还有现在大多数人关注的新风系统。一些国际企业也都有自己的标准，比如微软、联想他都有自己的标准，会更多的选择符合自己标准的写字楼。又例如中关村很多企业，属于高科技公司的企业类型，更多的是关注这个楼的网络系统，如需要无线上网，而这种无线上网就必须要一种叫做网络地板，所以这种硬件设置的需求对于办公空间也是有关联的；

记者：华高莱斯作为国内顶级的地产顾问公司之一，如何看待企业在选址中的注意事项。

刘葳：我想从这几个方面来分析，一是经济环境对于企业选址的影响，以往我们更多关注的是以行业聚集为主导的企业聚集现象，和办公选址规律，而在新的经济环境下，我们发现，一个完整的办公生态群落，更有利于群落中相关企业的发展，这就是以服务链模式为主导，形成围绕企业上下游需求引力作用下的商务生态链模式的商务聚集现象。新的市场经济引导了新的商务关系，从而引发企业新的选址思维模式。二、成本对企业选址的影响，降低成本、追求效益最大是每个企业都在追求的目标，只是表现形式不同，而这个目标在企业办公地点的选择中同样发挥着引导作用。所以随着经济结构的变化，非制造业的企业，或是企业中管理中心和市场中心，会更多关注与它有上下游关联的行业聚集可能性的地域，作为办公地，因为这样可以大幅的减少对外交流成本，还能大大提高商务机会。这也源于新经济发展的影响，依赖于资源共享、设备共享、人力资源共享的区域，亦不能成为当今所有企业的首选，企业更关注所选择的地方是否能有助于市场的开拓或商务机会成本的降低，也就是说企业所寻求的是一种最大范围的合作，是一种生态群落观的选址模式；三、交通对于地域选址的影响，我觉得现在的交通对于企业的选址也是非常重要的，由于城市交通压力的不断增加，都能提供工宿平衡的区域，表现出更多的商务价值，体现出职住一体功能的优势。那么在这样一种情况下更多的企业也会把落脚的地方安置在这里，它的出行与客户的来访的便利化也很大程度的降低了企业的运营成本。如果地铁交通比较发达的地方，在一定程度上是会降低交通压力因素的敏感度，那么这时就会有另一种因素来代替它，那就是品质。也就是说，在轨道交通可达的范围内，品质激发对企业选址会产生更大的作用。四、中心多元化趋势，随着商务中心地价的提高，租金售价的上升，办公成本也在不断上升，企业向中心扎堆的行为会付出更高的代价，城市商务功能的空间多元发展，也为无力支付高昂办公成本，也不一定必须跻身核心商务圈的企业，提供了向外围分散的机会，中心多元化的发展趋势，实际上给处于中间服务环节的企业，提供了更多的选择；五、商务配套设施的完善性，在市中心很多企业都比较依赖城市本身比较成熟的设施配套，那么随着商务地域多元化的发展，那些新兴起来的商务区域，就要在配套上多些考虑，企业在选址时，也非常重视这方面的完善程度，这也将成为新兴的商务聚集区域，对企业落户吸引力大小的重要内涵。

记者：“你刚才所提到的服务链，我们公司07年会主打一个叫做写字楼社区的概念，比如丰联广场我们会组成丰联广场写字楼社区，让入驻企业互动起来。这就是您说的行业到服务链的一个必行吧！”

刘葳：我想应该是一个行业聚集导向与服务链聚集导向共同发展的趋势。

记者：您如何来看待商务中心？其实现在国内的商务中心都像那种收发室一样的商务中心，而我们的商务中心是一种短期的商务中心，他们提供一个很好的小的办公空间这种商务中心。以前我在环贸中心看到过这种整层的商务中心！我想这也许是以后的一种发展趋势吧！

刘葳：“现在很多写字楼虽然有提供了这么一个中心，但它几乎是没有起到什么作用，其实现在很多企业需要的是一种更有效率来满足它的外部公关，信息交流的功能。另外就是很多企业需要举办一些行业之间的讨论会议或小型的新闻发布会，因为这种会议召开的频率很低，企业就不可能为了这种会议而在自己办公场所设置这么大的一个会议室，如果在写字楼里有这么一个商务中心可以提供这类会议服务的话，我想对企业是会很有用的。而写字楼也可以把这个当作经营的手段，成为物业管理可实现收益增值的部分。还有就是一种类似于会议的但是带有公关性质的，是由物业管理发起，针对某个行业圈、社交圈等来举办活动的场地，也是可以增加办公楼的商务活力，同时增加物业收益的部分。”

记者：“那您觉得企业应该怎么更好的运用这里的商务中心呢？我所说的商务中心可能还有一点就是说比如我短期内要来这里办公，但是我又不想去租其他的房子办公。这样我就很浪费时间，可以说一个月下来我都找不到合适的办公点，而且现在有很多写字楼里面也有这种短期的办公空间出租，里面提供所有能办公的用品。”

刘葳：“现在有专门提供这类服务的公司，叫做移动办公服务，他会把公司办公所需的硬件设备都准备好，提供给需求单位一个较完整地办公地。但这种情况，需求单位会随之产生与办公地邻近或交通便利的居住需求，那么从现状市场看，这样的需求往往会在酒店里得到全面满足，相比之下，可能成本更便于被控制。”