“定制式商业”，是指在商业地产项目开发中，在项目定位与产品设计阶段，就已经与商家接触并完成谈判，提前签订租(售)合同，在价格、付款方式、交房时间、面积、结构形式（层高、进深、荷载、出入口通道）、市政（水、电、燃气、道路）等方面做出明确约定的开发形式。“定制式”商业主要特点是将目前商业房地产开发中“先建后卖（租）”改变为“先卖（租）后建”。
    一、“定制式”商业地产开发的优点
    1、 对于商业地产开发商的好处
   （1）极大的降低商业地产开发中的风险
    商业地产开发相对于住宅开发来说，有收益高和风险高的特点。收益高是指建设成本、土地成本相对住宅来说增幅不过30%左右，但售价与租金收益，却可达到住宅的2倍左右，也就是说商业地产如果开发成功，创造的利润远非住宅可比。事情往往分正反二个方面，商业地产最大的风险在于招商的不确定性，搞不好就会造成空置。“定制式”商业地产开发模式，有效的解决了商业地产中的这个大难题。
   （2）  缓解商业地产开发中的资金压力
    商业地产相对住宅开发来说周期较长，因为往往是在完成招商后，才会实现“带租约销售”，即使签订了预售合同，也必须是取得竣工备案表后，才能回收全部资金，而住宅是需要封顶即可，这二者相差至少半年。如果能签订“定制式”合同，在销售中应该可以提前两年左右回笼40%左右的销售资金，即使是招商中是租赁这种形式，有了租约，就为“带租约销售”创造极大的便利条件。
   （3）  有效规避规划和设计中的失误使产品错位造成的风险
    在商业地产开发中，由于业态和商家不确定，规划和设计中就没有明确的标准。说实话，在北京，对商业地产的规划和设计有丰富经验的设计院真是难找，为了减少失误，开发商往往又要签约商业顾问公司来参与项目的定位与规划，结果往往只停留在厚厚的书面报告中。钱花了，力也费了，产品形成后，由于不符合商家经营要求，达不到初衷的项目不在少数，那时后悔也晚了。
    如果“定制式”商业开发实现了，商家的要求就是产品设计中的要求，从根本上规避了风险。
   （4） 降低了工程成本支出
    由于商业产品要进行二次设计与施工，凭经验的设计与施工所支出的设计费和工程费不是一个小数字。“定制式”商业能一步到位，直接进行产品的二次设计并依次施工，节约的成本支出按平米计算达到200元/