近日，金融街购物中心开业。LV、GUCCI、DIOR等多个国际顶级品牌进驻。而更早开业的新光天地也是号称云集了众多国际一线品牌。另悉，即将开业位于金宝街的金宝汇，也将招商对象指向全球一类品牌。众多高端购物中心在08前的相继亮相，也使我们对此类业态的现状及前景产生更多联想。
2007年，9月26日，在华贸中心会所举行的新浪商业地产圈启动的首次活动，选择了业内关注的京城高端商业现象。
以下为现场实录：
蔡鸿岩：我们几个媒体有这个想法，因为商业地产越来越多，客观的来说商业地产运营这块专业人力资源、包括资源都是很大的问题。所以现在这么大的供应量一哄而上，都看到商业地产的潜质，包括资本市场对这块的需求、投资的形式，真正把这块做好比住宅运营的难度大的多，我们是想通过媒体对这个领域有一个客观的、有一个积极的挥动和引导。别跑的高，到时候一大堆烂尾楼、一大堆瘫痪的市场在这儿摆着，也对不起北京市2008年的奥运会，这个是面子的问题。其实北京也有很多的烂尾项目，大家从中吸取教训。商业的东西我一直特别的感慨，应该是在1996年、1995年那时候，我跟韩俊峰、李忠我们是最早的发起人，就是梅地亚的沙龙，后来坚持下来了，但是1999年我开了公司就没再管了，但是那个沙龙非常的成功，到现在还在举行。后来人越来越多，那个屋都不够地了，我们有一年多之后那个空间就不够用了，之所以吸引人，因为那个是整个清华的班底里面给他们做这个沙龙，我是惟一的一个媒体介入的。
后来范围规模越来越大，就是大家在那里用一个平台、包括项目的合作、包括人力资源的流动，都是在这个平台实现的，有这样的专业交流非常好，其实业内需要这样的交流，不见得非得要媒体宣传、炒作这事就达到一个什么目的，我觉得真正专业的交流，对大家可能更有价值意义。从媒体角度来说，我其实一直比较关注，现在我们专门提叫商业地产，其实早些年没有专门提这个名词的时候也有很多这种商业地产，这个领域没有形成气侯，基本上是以住宅为主，这几年集中了，行业的细分越来越多、越来越细，所以大家专门提商业地产的问题。
上上个月老潘那里专门约我写了一个稿子，就是写街的尺度跟商业地产的关系，这块我也是有感而发，看到很多东西包括街道的改造、城市的规划，包括我跟首创去美国考察都有切身的感受，因为曼哈顿养活30多万家商户，他也是高峰期的通勤人口，为什么能养活那么大的一个商业群体呢？他一个前提就是城市的规划。另外在整个的开发商的实力和理念上是我们需要学习的，城市的经验其实有一个共性的规律，不管是西方国家还是中国本土，都是这样的，就是现成的东西大家去学就可以了，我们老看平安大街、两广路，我们说建平安大街的时候千万不要有两广路，但是其实两广路肯定也是一个平安大街。还有那个簋街，虽然拆除了，但是这个还是形成了一个新的市场就是它已经有了规律了。
金融街开业那天我去了，他们当时邀请的地产媒体只有我们一家，我到里面看了看整个商场的规划，金融街的规划我是在2005年和曾伟去SOM谈规划方案的时候，在SOM看的金融街的方案。但是两年之后出来以后，我跟他们柯总谈的时候，他们说街边的商业全都是他们的，大家都没有想想金融街整个核心区这块已经打破了南北向，现在是横向的规划轴线。包括业态上、包括不同形态的组合上有一个非常好的规划，它能够实现大的一线品牌几乎全部到齐，全部开业。他跟华贸这个形式，一东一西，就差两三个月的时间同时开业，这也预示着北京的市场另外还有开发商的实力，如果没有这些的话，那么大品牌是不可能来的。所以我们媒体应该起到有效的引导、宣传的一个作用。所以把大家组织起来我们国一些这方面的交流，另外我们自身本身也一个在商业地产商操作的一个计划，现在还没有正式推，所以不便于对外说，我们现在还在筹备这个工作。商业地产就是两块：一块是商业地产的开发商，还有一个在未来的商业运营上，就是这两个层面的关系，这块就是我们的计划，慢慢的我们可以交流，最终实际上我们是起到一个服务的目的。
包括媒体来讲，他实际上在房产领域，它是定位于中介存在的。为甲方起到一个信息的平台作用，无论是做活动也好、做宣传也好，实际上都是在整个一线的项目运营提供这方面的帮助。
所以今天非常的高兴大家来参加我们首期的沙龙，非常的荣幸，希望大家以后一如既往的把这个坚持下去，我想坚持下去会越做越有经验、越做话题越多、越做越专业。这个是美好的愿望，还仰仗于大家的支持。我们之前跟小贾也合作过，小贾也说说。
贾玉鹏：2001年的时候跟蔡总合作过，商业地产刚才蔡总也说了很多了，现在各个媒体都在做，主流媒体，中房报做了一个商业地产中国行。京华现在也在主攻商业地产，新京报出了一个商业地产专刊等等还有其他的媒体。包括搜房，我跟搜房的董力是很好的朋友，搜房原来也有一个博客圈，那么在博客这块还有活动之类的，我觉得像这样的活动大家在一起，我们地产神仙派成立的时候，那个博客圈有一个三交：交流、交友和交易。交流就是大家在写博客的时候，一些平时操盘的经验写出来。在北师大当时我们做了一个项目大讲堂，第一天讲了商业地产的运作。后期像黄玺庆都过去了，这个就是不同经验的交流，而且做商业地产这块，我们国美做了两个项目。但是专业性方面，华夏柏欣这方面是非常专业的，包括中粮也做了好长时间的商业地产，包括潘总一直做商业地产的推广，实际上我们这个项目也非常有特点，然后况总也是，这方面的活动也经常组织。冯总在这块研究也非常多，这个东西各有所长，而且各有各的特点，所以我觉得这种交流肯定是必要的，而且每个背后都有很多的商业资源。而且还有操盘的经验都可以交流。
还有线下的交流，这次认识以后，下次再见面关系又进一层，再交流的时候就非常好了，以后大家就成了朋友了。我觉得这个交流多了，交友这个目的自然而然就可以达到。
交易的事后期咱们可以一起想，如果大家想往这方面发展咱们可以探讨，因为有蔡总在这儿，包括有其他的项目，大家一起出谋划策。你看我们地产神仙派，我们每个项目都在做，就是出谋划策说一些东西，然后大家互相交流、交流。同时这个论坛平时组织组织，就是特邀嘉宾。今天就是邀请一些专业性或者是需要跟中粮交流的，就是请韩总过来，我们一起交流。慢慢商业地产确实很有发展潜力，没准儿哪天通过咱们交流能走到交易这一步也是未尝不可。大家都是做商业地产的，商业头脑这块非常的丰富。博客就是这个目的，就是一开始是交流、然后是交友，走到交易这块就最好的。
我这个博客也是去年开始上的，我写完以后我看其他人的博客，确实有很多心得体会，而且对自己的进步也有很大的帮助。确实在商业地圈里，因为我从明天第一城的项目走到国美的项目，一共才两个项目。但是认识这个圈子很多的商家，像零售、餐饮、娱乐、休闲，包括一些卖场、专卖店，就是分门别类就有几千个商家，而且都有知名度。所以做商业地产结识了很多朋友，特别是商业地产的朋友。
还有一个就是商业地产确实有作为，如果说做住宅是本科的话，咱们做商业地产都是研究生。商业地产确实跟住宅不一样，里面有专业性包括接触人的层面。我们国美招销售人员，接触的老板都是亿万身价以上的，我们跟他们交流的时候他们商业的一些经验，包括跟人谈判的时候这些问题的切磋，你发现自己都在不断的提高，怎么招商、怎么业态布局、怎么定位，这方面确实是非常专门。通过小范围的交流，尤其是新浪帮助我们有这么好一个平台，就是大家借助这个平台，因为蔡总在地产圈的人脉关系比较好，大家一起多多交流，有什么需要帮助的，经常打打电话，互相交流交流。大家随便聊一聊。
蔡鸿岩：今天主要的问题就是对高端商业未来前景的一个看法，大家可以围绕自己的看法谈谈，包括中粮……这位进来的是姚宁，也是做高端商业的。现在像银泰商业已经在香港上市了，他这方面也有实力。实际体量还没有国贸大。
姚宁：餐饮可能大一些。
蔡鸿岩：位置就是占在长安街，这个位置比较好。我看金融街的品牌还是比较集中的，基本上一线都到齐了。
贾玉鹏：跟新光天地差不多。
蔡鸿岩：请新光还不太一样，金融街一下就到齐了。但是那边培育市场要一段时间，跟华贸要差很大的距离，那边商业的东西核心的基础在交通这方面，就是城市整个交通系统所居于的位置，昨天我开车从那里过的时候，昨天王歧山也过来了，我本来想拍，但是在等过红绿灯的人流，就像在香港的人流差不多。这个步行的人流是有价值的，开机动车的是没有什么商业价值的，就是能把人吸引住。
潘好龙：业内的活动有好多年没有参加了，应该说对商业地产的事情发觉比较早，因为我以前也是从事服务行业。但是转型的时候还做过快速消费品，我觉得地产圈很有意思就进来了，那是2001年，后来我也做过一本杂志，我做过一年多的总编，后来又到了公司做。那个时候我第一次听说了商业地产的概念，那个时候探讨的问题跟现在探讨的层面不一样，5年前探讨的基本上都是怎么卖，从来没有把商业这块去持有、如何去管理、如何去经营，然后价值最大化。那个时候是卖的概念，为什么要提出商业地产？其实那个时候我一直卖的很好，我觉得非常好。后来我们就转型，但是转型的思路比较慢，后来合作了3年，把我荒废了。2004年我出来折腾这个事，当时在北京没有这个项目，我们在外地，这几年我们探讨的问题真的是不太一样，包括沙龙活动。
第二个，就是大家不论对商业地产的关注，还是对商业本身事件的关注，我觉得是一个非常好的事情。不论是开发商还是零售企业，还是服务企业，只有大家一起关注这件事情，然后才能把我们的商业去做好。我觉得这个是挺好的事，以前大家探讨的时候，真的是带有一种普及教育的意思。
那么为什么说新光天地也好或者是金融街也好，我们暂且不说这个项目成长的周期会有多快、做的有多好。但是一开业的招商都完成了，而且做的不错。就是说明一个问题商业地产绝对不能出售的。
蔡鸿岩：对，只要是出售产权的商业肯定就是死，没有别的。投资者肯定被套牢，要明确的传递这样的观念。
潘好龙：这个是最基本的前提条件，就比如说做商业物业，对地理位置要求非常高，还有基础条件也要求非常高，同时也不能出售，这个应该是作为基础的要素。现在来看我觉得到现在为止，北京没有一个地产出售了以后做的项目。我知道的就应该是万通，现在还没有第二个，还有西单国际大厦。别的都不怎么样，有的商业连招商10%都不到。今天我们谈了一个项目卖了80%，让我们去招商，我说把最难的事情交给我们来做，我说业主同意了吗？他说应该同意。我说别应该同意，只要10%的业主不同意我们就没有办法做，他会给你捣乱的。
还有北京的高端地产这块，这一年多项目还是很多的，有些项目一开始定位很高档，后来没有办法招商出现的问题就降低了，像华贸也好、新光天地也好、金融街也好，他们都一直坚持自己的定位，在此之前北京做的比较高端的，一个是王府饭店地下一层，那个是最好的。第二个应该是国贸。国贸5万多平米，运作了这么长时间调整的也非常到位，包括2005年年初的旗舰店开业，对它的物业价格提升也是蛮大的。目前就这两个，从我自己认为，作为这种高端物业不可能太多，如果说所有的物业都瞄准高端去做，我觉得下一步问题就很多，一个就是招商方面面临一个困难。像在国贸LV没有来，这个也有一些原因。像奢侈品牌进入一个城市也好、进入一个项目也好，他有一个很高的要求，他有一个商业的评估，到底能不能达到他们的要求。像这种城市北京要开两三家或者是四五家，那么LV在上海也就三家，因为它是奢侈品的代表，所以一定不会很多的。
还有从消费的角度来看，因为这种物业是面对金塔塔尖的消费品，如果做很多，这个城市的消费水平到底是多少，LV的一个很小的包包就卖好几万，不是一般的人消费得起的。还有像国外都有名牌一条街什么的，因为这种消费不是面对一个城市，而是面对一个游客。
蔡鸿岩：意大利、法国只要是旅游景点，肯定有这么一条街，他定位的都是旅游者。欧洲加起来面积之和，基本上跟中国差不多。中国在客群的需求上，实际我们奢侈品消费的潜力，真的是比欧洲本土要大。因为我们贫富悬殊太大了，你就28来说，我们还有基础13亿的人口，这个悬殊太大了。
潘好龙：我给你举一个例子，比如说在德国或者是意大利，一个开出租车的收入是2000欧元，我们一般的老百姓挣两三块钱、三四千块钱，要换成欧元的话，我们跟他们的消费是一样的。上次我们去法兰克福的时候，我问一个刚毕业的大学生如果毕业分配到银行他的收入是多少？他说是3000欧元。我说出租车司机呢？如果从东欧国家过来的司机就是600欧元到800欧元，如果是本土司机就是3000欧元。那么他要买一个PRODA的包就要600多欧元。那么我们的大学生，要三个多月不吃不喝才能买这个包。
姚宁：我同意蔡总说的。咱们以中国人为例，他们到欧洲去买东西，和到中国买东西，他们克服心里的一个差异就是税的问题，如果他经济能力可以的时候，他在中国买和欧洲买没有区别的这种情况下，我觉得中国的消费品，尤其是高端的消费品，特别是奢侈品，这个市场是非常大的。中国现在是世界上奢侈品三大消费国之一，第一是美国、第二是日本、第三是中国。这个比例很高，那么个人购买的话不会很高，但是会有一定的数量会成为高端消费品的一个目标客户。
蔡鸿岩：奢侈品消费就跟买房子，倒退5年之前，大家能想象这个事吗？像私人房产拥有率达到这样的比例，这个是不可想象，这个奢侈品跟房产是类似的，中国的消费是用世界任何国家经验性的数据预测不了，包括他的收入、消费品、还有收入价格比，你比如说你拿工资算他买一个LV包，你知道在中国买LV中国包的群体，大部分都是卖了送给小蜜或者是送人情。东南亚国家都是普遍这种消费，欧美这个国家拿着奢侈品就算行贿了，但是中国这个市场是非常巨大的。欧洲每个国家旅游景点奢侈品一条街，那么相当于在中国大城市里面、北京、上海、深圳，这种城市里面找酒店集中的区域，这个就是那个城市旅游区的定位。你看他开的店，华贸这儿的定位，它实际上定位的东部整个高端的客群，因为CBD这边的高级白领和老板阶层是最密集、消费最高的阶层都在这儿。
在金融街那里，他看的是金融街整个的老板，还有酒店式公寓的客群。为什么LV包的总店怎么开在凯旋门的旁边？就是因为大家去那个国家的时候一定要去凯旋门，所以他就在这儿给你设他的名品店。北京其实也一样，包括金宝街，以后这条街从王府饭店整个酒店式一条街，是北京未来酒店最密集的酒店区，又在市中心，所以那个地方如果开业的话，也是非常好的。我当时跟姚总谈的时候，我说在王府井以后会是两横升级两总，以后是金街、银街。正好横向的这两条街是上了一个层次，完全是不一样的。这个不是纯粹的概念，这个是有一个既有的物业形态和群体。还有的是形成一个酒店的街，像五星级酒店，北京的会议、还有过节什么的，现在消费是非常的大，这个市场潜力是非常大的。从发展商角度来说，做商业地产项目还是在你的定位，就是你要客观的去分析你的市场，你的消费群、你周边的客群是不是具备聚集的效应，聚集高端的客群效应。
许大金：咱们讲商业地产分几种形态，有的是辐射整个城市的市中心型的，还有是区域型，还有就像区域内的，就像国美大的楼盘，500万平米、几百万平米大的楼盘，这样的话在小区里面也有一些商业配套。不同的商业地产在开发的时候有不同的选择，除了地位以外还要考虑自己的一个运作模式。因为作为一个房地产开发商来说，他做的不是说公益性的，他肯定要想办法把自己的投资收回来，那么你采取什么样的模式收回来。我觉得我们在做商业地产之前，其实定位、规划、选择地段这都是很重要，我也看了咱们近期的项目也很多，大家也注意到这个问题了。像上海的新天地，他做这个项目之前他考虑了后期有一个公寓的项目在旁边，这样的话他们在做这个过程当中就是考虑我先做商业设施、做景观，这样的话我把整个地段都升级了，让大家觉得这个配套非常完善，那么我就应该在这里投资。等这个商业做的差不多的时候，再做公寓，然后价值就提的很高，这样投资可以完全收回来。
还有像欢乐谷，这个在深圳也有、在北京也有，他们前一段也到我们的项目考察，我对他们说其实你们的模式也不错，就是通过你们的项目带动餐饮、房产等等，他们选择的项目都不是市中心的项目，就是通过主题公园来展示。然后他们销售的价格很快就可以提上来，这样前期的投资都可以收回来。所以我觉得咱们以后做商业地产，一定要考虑就是投下去怎么收回来，像华贸、金融街，他为什么敢于做这么大体量像华贸为什么敢做新光天地，17万平米，就是因为他后面有公寓，他可以把这个钱赚回来。如果仅仅是通过商业赚钱，这个是做不到的。因为商业是需要培养，他需要一个周期去提升整个物业的价值，通过物业价值来换取市场价值。不能简简单单的说我把房子卖出去，把钱收回来。最后可能开发商会好，但是你丢掉的是你的声誉和在这个市场未来的一些发展。大的开发商可能会这样做，小的开发商做这个就比较难。
像区域性的购物中心，你可以统一管理，如果不统一管理的话就运作的不好，这个就考虑到资本运作的模式。但是在这个前提确定以后，你就考虑到整个开发的过程，你是通过什么样的形式来做这个项目，你的项目地段要选择好、交通的问题，还有你的定位。我觉得像咱们今天的主题就是谈高端的商业，其实我觉得在一个城市里面，这个是一个金字塔。高端对于一个城市来说不应该太多，目前北京是有点多，刚才大家谈到到国外看到不是到处都是，但是北京基本上是扎堆，老的像国贸、王府饭店、新的像华贸、稍微高一点是东方广场、金融街购物中心，这一条基本上高端的品牌都进来了，还有即将要做的银泰。但是我认为高端的商业一定要交通好、旅游好、有酒店配套。其实中国还有特点，我是在西单做住宅，就是大学城那个项目。我们那个时候研究西单，为什么它提升那么快？还有像百盛这个品牌为什么提升的特别快，像复兴门百盛那个店是提升最快的，原因在哪里？就是因为集团采购或者是政府消费都在那块，百盛卡的消费这个是绝对占它很大的一个比重，为什么？他那么边有那么大的一个客群，所以中国的高端市场是很有特点，不简简单单是对一个流动人口的吸收，还有一个对当地资源的吸收所以我们做高端的时候，就是要考虑到你周围有没有这种好的条件。像金宝街一样，他周边有成熟的商业氛围，但是你在招品牌的时候一定要注意，不见得非让LV、阿玛尼过来，其实一些一线的品牌单品的价格非常高，但是打折的时候就不是很高。
我们曾经做过比较，现在在国贸发生的销售没有王府发生的多，因为在国贸的店里很少能看到打折，大家王府就经常就打折，这些都是我们运营招商的时候要去注意的。我们拿到地的时候就告诉你土地性质是什么，所以就地段研究我们的定位在哪？我们的业态做什么，这个是很关键的，我们每个开发商不是像国外的购物中心，我是经过很好的市场调研，而且有专业的机构帮我们运作，我们做的都是政府规划，一张大图给你画上来，这个角就是商业配套，那块就是学校。其实我们做的很累，这个更需要我们把周边的社区研究透彻，如果你简简单单盖一个购物中心，这个就错了。在北京来看，中关村的人、CBD的人、南城的人他们每个人的消费习惯都不一样的，中关村做一个休闲的业态就比较难，在西边那块做一个很高端的也很累。在CBD这块你要是做的档次太低了也不行。到南城做太高端的也不行，那个地方就是一个批发市场。所以我觉得每个地段都有每个地段的消费习惯。
像我们solana，我们一开始也想做购物中心，但是那块也燕莎。那块其实缺的是休闲，它是一种生活方式，因为周边的物业很成熟，棕榈泉等等，这一大片的物业，平均都是两万以上的单价，在那里居住的人层次很高，而且外籍的人士也很多。外国人跟我们的生活方式不一样，中国人还是在奋斗的阶段，每天希望通过加班来增加自己的收入。那么如果我们说中产阶级，我说一年挣20万，我是中产阶级，但是你的心态能不能达到中产阶级，老外8小时是我工作的时间，其他的时间是我自己的时间，这的中产阶级标准不是一个金钱的标准，是一个心态的标准。最多现在中国存在小资的情调还是可以的，但是真正的生活形态达到中产阶级还是为时尚早。对于朝阳公园这块，外籍人士是需要的，但是现在他们没有地方去，他们就去星巴克或者在星巴克门口外。像我们去秀水等等，他们门口的东西都在门口，老外都喜欢户外的东西，你别管北京天有多热或者是多类，他愿意在外面待着。他们非常的喜欢，后来我觉得没有必要追逐这个东西，就是把自己的位置琢磨好，应该做什么样的东西。
其实我们现在定位是一个二线或者是时尚的概念，就是很休闲的东西，这个是我们要做的目标。休闲我们就是餐饮、酒吧，娱乐这块像休闲运动这块，我们有冰场、电影院，这样的话把这些东西放在一块儿。而且我们建筑规划真正创造老外他们生活习惯消费的东西或者说我们白领追求的一种东西，那么好了，我们整个空间规划都是一个很开放的，我们是19栋单体建筑围合在一起，我们是三面环水，一层我们也充分的利用起来，通过这样的规划，我们周边借着朝阳公园很好的绿地、水景等等。就这个项目而言，我觉得抓住自己的地段，这个消费人群的特点来去规划。整个项目我们也不是做销售，一个项目成功的关键就是第一个你把你的投资模式想好。其实商业地块开发的时候，第一你要有实力，第二通过其他的项目把这个钱赚回来，还有一个你争取运作一段以后争取上市。还有一种方式就是通过物业的运作把这个价值升上来，像东方广场就是这样的模式，因为国外是按租金回报率的，这样算的话，你物业升值以后，很多人会关注你、会喜欢你，这个也是可以做的。中国的资本市场过几年会越来越成熟，我们现在做任何商业物业，一定要记住如果是整体的商业不要拆开卖，但是有些是可以拆开卖的。因为有些东西是不适合做整体规划的，像簋街谁规划，但是最后做起来了，这个是为什么？就是你这地段有交通条件、有氛围可以支撑起来，这个是可以运营的条件。我觉得我们做商业规划，一个是资本，第二个确确实实把自己地段的优势挖掘出来。
蔡鸿岩：给你一个建议，你那个项目一点要把水面上的文章做足了，要在水面上作秀。solana这个项目核心的问题，就是你里面招商招的再好，瓶颈就在于交通，因为这个不是穿插的交通地段，这个是封闭的。所以人进门口还可以，但是怎么样进到里面去，就是维持基础的客流量，所以你应该在你水的对面岛上弄一个秀，去年年底我们组织去迪拜，迪拜是一个商业地产运营的典范，整个城市就是商业地产的模式，他们做了15年的时间，发展到现在，他们速度非常快。像迪拜塔、帆船酒店、棕榈岛等等，全都是做概念。像王府井就已经是上百年的历史了，里面的破烂都卖的出去，因为人流你赶都赶不走，你这个地方完全是新区，那么你就要有一个极端的亮点出来。就是把客流吸引到门口，而且能够进到最里面的门脸去，怎么吸引？不是说开一个咖啡厅，你说把麦当劳弄过去，人家肯定不去，就是基础客流量不到。所以你就是要达到非要看一下那个河，那么你这个目的就达到了。
许大金：其实这个也是问题，我们采取了两个方式：第一个就是项目的东面弄一条路，从朝阳公园西路就可以过来，是一个流线。第二个当时是请的是美国著名的商业物业设计师给我们设计的。他给我们负责设计，他给我们画了一个八字，所有的建筑都是围绕着八字的边，这样的话主动线就是八字形，走的时候是弧线的，看的时候你不会感觉到非常的疲劳。还有SPD，他在我们最里面做了一个中欧光柱，就是到夜晚的时候非常的亮。而且我们在业态布局的时候，夜晚酒吧的消费需求非常大，所以我们放在里面，这样的话人流都可以。停车场东面一个、西面一个，这样的话把人流都吸引过来了。还有水景这块我们还会再挖掘，所以我们说把意大利那个主席的游艇放在湖边，咱们中国人买不起，但是咱们可以看看。
蔡鸿岩：东二环以外、东三环以里，这些区域里面休闲业态、迪厅、迪吧什么的，开一家火一家，没有一家不火的。但是你开到西二环就不行，晚上就是没人。你说那边没有消费力吗？绝对不是。你向海淀他没有能力消费吗？其实不是。我曾经跟人做过比较，就是说未来有钱的人是西边，就是知识跟收入是成正比的，西边的人绝对有钱，但是这种消费就形不成市场。所以你必须要考虑这些需求。
咱们还说迪拜，这个概念是值得借鉴的，你在这儿摆一个游艇，这个东西作为一个阶段可能会吸引某些人看，但是吸引商业的客流不是游艇，我建议你在河面上做摇滚音乐节，吸引这些人来，这种文化类的活动是吸引人流的。真的是崔健来，他能吸引上万的人去，你说他们摇滚乐敢在宁夏的大沙漠里搞、在丽江雪山搞，因为他们有忠实的粉丝，你要找这种类似于文化的活动。放游艇可以，但是游艇的客群不是支持你酒吧消费的客群，你把酒吧放在那里，大家在那里能看景、能谈谈恋爱，都有这样的环境。酒吧是一个窥视经济，就是在外面看里面，在里面看外面。外国也都是这样，三里屯成为一个旅游景点了，外面的人也不进来，就是在外面看，但是里面的人也看外面的。其实这个是消费基本的规律。
姚宁：您二位说的很对的，许总那个项目，就是周围的资源决定项目的特点，从资本运作来讲，现在在中国长期持有这个项目也上不了市，但是这种情况两三年会有改善。但是蔡总的意思，就是从你的项目规划、项目的布局来说你要考虑到未来的市场和未来的资源，从推广上也要这样做。你放一个游艇，也可以吸引人，但是它会有一个距离感。但是摇滚就不一样了。
回到这个话题，你刚才说金宝汇这样的情况不要招太高端了，还有一个话说就是现在北京高端的商业太多了，我也看了我们公司发展的历程，从最早做长安大厦、长安俱乐部、华威大厦等等，基本上处在一个持有不售，就是长期运作，这个思路应该是很朴素的商业地产，开始的时候我没有想到这么深，但是他看到了他自己持有的、对项目品质的保证，从这个角度来讲，其实分析北京的高端商业，我们发现一个问题为什么国贸的销售不如王府，因为这两个商场的定位非常的高端。我觉得我们去分析客户的消费习惯，王府的购买隐私性没有国贸好，这个是王府比国贸强的一点。
交通、地理位置，王府还不如国贸，当然也不排除时间的原因。王府比国贸先看。其实这些高端的消费人群是需要相对隐私的空间，咱们看高端商业，我同意新光算一个，四季应该比新光好，新光有一个问题就是它太大了，世界上没有一个任何高端的商场像新光这么大，因为它没有这么多的名品去填。四季本身周围的氛围，他是有点商务偏政务，百盛能做好，它是一个特性。我听说这样的故事，到年底就是拿着卡到百盛去买车，他虽然不卖，但是他可以给你买。四季花了这么长的时间，开业也有两年多了，能把这些大牌都招到，他的魄力也不错。但是往后再发展，要有一些商务氛围。
反过来说我们金宝街，这条街以前是没有的，以前是四合院什么的，现在开了一条40多米宽的很标准的一条路，我们拿到的开发权主要是金宝街的西边，围绕刚才那个问题，先说我们拿地的性质，这块地是住宅就是住宅，可能住宅改工建好改一点，但是工建改住宅就很难了。我老爱举这样的例子可能不太合适，一个区域的形成，各个项目一个情况的累计，CBD是一个非常成熟的区域，但是在国贸一期、二期和嘉里之间，有没有特别特别好的。这个是没有办法的，有的人是长期持有，有的是必须要卖，甚至于卖楼花都要卖，所以我觉得从金宝街的发展来说，好在我们自己可以规划这条街，我们规划了包括几个酒店，还有几个甲级写字楼，还有金宝会等等，整个这条街我们的想法是说商业地产行业里面比较高端的产品集合在一起，这样形成一个比较大的优势。
从金宝会本身的定位来讲，最早的定位是用排除法，做低端肯定不可能。做中端有东方广场，所以其实我觉得做商业，尤其我们要求商业品质要高一些的话，我们去分析这条街是不是可以吸引高端消费者，我们一边分析一边去做高端项目，我们一些附属商业我们还找到一些比较不错的客户，像劳斯莱斯等等这些名车还有名表等等，所以我觉得大家对这个消费认同越来越高，尤其是马会，这个吸引力就很大。马会国际国内的会员有两万多人，所以整个的感觉上，觉得这个区域，大家的消费习惯、消费能力包括消费的资源还是不错的。所以后来我们坚定了要做一个高端，大概可能他们还不知道，现在的情况我们那边最早定的是1.6米，因为为了定位配套，我们选择了香港LC，但是我们招商开展的时间并不是很长，现在这个礼拜一基本上定下来，他要开一个旗舰店，他会从王府搬出来。还有其他的一些品牌，像手表、家具、餐具等等，我们现在还是感觉比较乐观，1、2、3、4、5、6、7还有B1，我们感觉还不够。
后来我们把方向做了调整，纯粹的奢侈品确实有点太专了，给人的感觉就是到这里面就无所适从了，稍高的楼层我们挑选一些休闲的，比如说牛仔、运动。当然在同样行业里面，可能只选择一两个最高的产品。所以把这个感觉做成一个你是一种消费习惯、你是消费阶层，你到这儿来以后可以满足所有的需求。而且我们还有意大利的家具，可能会有一个做SPA的地方、做头发的地方，会有这些名牌、服装首饰。
所以我倒觉得，其实讲到高端商业，北京缺乏一个成分，这个要看到一个市场的培育程度，我个人不认为北京出现一个很纯粹意义的高端产品，这个也在慢慢在做，我们跟一些品牌商在谈，他们也认为北京的消费力是没有问题的，但是消费偏好、消费欲望是需要引导的，因为很多高端的品牌，他对他自己的品牌价值有很高的认识。我们希望金宝会成为金宝街的有机组合物，把金宝街打造成各种类型的商业高端，然后放在一个位置。
新京报：GUCCI从王府搬家了，那么国外纯粹的商业地产跟国内还是有差别的，新的这一批高端商业进来以后，引起了这些个案和商家。这些高端商家不可能在北京的中心区，那么很多会考虑搬家。今天我们也考虑他们是集中出现，那么会不会出现搬家的一种潮流。我上次采访在国贸，我觉得国贸的店面小有好几家都想搬，那么现在会不会引发搬家的热潮？
姚宁：对一个品牌固定或者是流动，一定会有他自己的决定，任何一个品牌进到中国，他一定要进王府，因为他是没有办法的，他没有执照，他必须利用王府的，这个是历史形成的。其实这些高端品牌进入中国可能是十几、二十多年的时间，但是在美国、欧洲、日本的发展就是几十年、上百年的历史。GUCCI原来就是街边的一个小作坊，但是现在发展这么大，就是他发展的历程考虑他发展的据点。他会看你项目的情况，你能不能给他提供非常良好的发展空间，另外他要看周边的资源。你的这个地理位置，你周边的情况，我的邻居到底是什么样的物业产品，能不能给我带来稳定的客流。我觉得这个市场永远都在变动，很难说因为出现了高端产品，他们就一定会搬家，对每一个品牌来讲这个是动态的，当出现了一个比较好的产品的时候，大家觉得如果我在那边有一个更好的形象、更好的营业收入、更好的跟开发商的关系，他一定会搬家或者是会扩。
韩继志：有效的商业供给的资源在国内来说还不是很大，我们看到每年北京有四五百万的供应量，但是有效的供应量就不是很多了。中国的规划没有商业经验，国外是没有房地产开发的概念，要么我是住宅，要么就是商业。他没有通过政府的运作去拿到成本低的地，然后在这个基础上我价值最大化，可能盖公寓、写字楼、酒店什么的。国外的商业更多的是城市经过几百年的发展，他有严格的区域发展规划。中国的高端商业开始聚集，金融街这个项目开业，以后他能走到哪一步还需要时间的观察，因为以前高端的商业是不过建国门的，我以前管过中粮广场，他是专门做进口家具，但是他服装和服饰做不了，因为他开了不到三年就就做不下去了，后来家具做下去了。这些品牌逐渐从楼下到楼上。后来中粮广场就成了做进口家具的的商场，他服装和服饰还是不行，这里面除了交通的问题还有中粮配套的问题。
现在金融街招的好，也是因为连卡佛进去以后对他周围的带动，商务这块他除了市场以外，他也看中开发商的开发理念，商业这个东西是用时间换空间的概念，他用商业的时间换你生存的空间，你是不是长安街持有的思路和理念，包括开发商提到我要做商业、做酒店、写字楼、公寓，就是你通过不同的项目来拉低成本。国内还是讲资产回报率，开发商能活要有持续的资金链，要通过运营的时间来换取物业空间的升值，无论是上市也好或者是装到其他上市公司壳里面，这个溢价就是上百倍了，就是建立长期持有的价值以后，很多高端品牌才会给你合作，因为他看中你的是实力和理念。不是说项目好他就进，“美美”今年有两个店的指标，金地这边没有进，他们主要的思路就是短期内要卖，华贸这块是太近了。
像我们现在做的这块，其实西单这块是中低档的，中友和君太也不是高档的，就是大家都习惯这种消费模式了。为什么说时间换空间呢？2008年我们准备拿出这一年的形式，就是通过文化型、互动型的活动，就是营造一个商业圈。我们不是拼打折什么的，我们拼的是营销的理念和对客户营销的理念，我们的餐饮在整个客户里面占30%的比例，一般购物中心都是18%到20%之间，这个30%是比较大的。还有一个就是我们自身有回报的压力，这个是资本市场表现的问题，成熟的时间越短，而且对项目的贡献价值越高，商户的品质越过，而且商户对你这个项目的形象价值贡献力越多，我后期持续发展和再盈利的路就越短，现在我们集团内部指标定的就是基本上年回报要达到8%到10%，也包括第一年。
还有我们不是按业态划分的，我们的餐饮主要分布是集中在6层和8层，但是地下2层到5层之间是以零售为主，但是每个零售的楼层都穿插有咖啡和冰激淋店。
姚宁：可能就是一个楼层里面专门有一个位置。
蔡鸿岩：王府井和西单是特别有着比较的，就是两个传统的商业街正好是对称的，而且从历史来说，王府井比它还要长，这边是以百货大楼为主导的国有体系的商业作为支撑，所以它的商业街想提升很难，商业层级没有完全市场化，西单这条街是配合西区工程改造，所以所有这些商业物业基本上都是做市场化的，所以层级围着市场在变，该高的高、该低的低，这两条街特别有的说，其实应该高档次的消费、市场化的消费应该在东边，但是王府井和东边恰恰是掉了一个各，市场化在西边、国有色彩的在东边。
像王府井那边，我那天过去给孩子买东西，我一看商场的形态包括服务员的表情，一看肯定是国营企业，到那个百货大楼门口，我说到哪去买，给我指一个道，我一看那个大姐，肯定是国有单位的，这个跟市场绝对有关系。在东边这块，东边就是靠着新天地横着这条和金宝街这条有商机，王府井我们认为它的主体客流是北京站释放出来的客流，火车站的客流和飞机场的客流完全是不一样的。王府井那边老外还是比较多的，纯粹都是游客。但是中国人去欧洲旅游和欧洲人到中国旅游，这个消费习惯是天壤之别。
姚宁：西单一直的定位是希望做区别于其他的市场，我的感觉你想跟别人不一样这个是对的，我觉得要有一个比较大的气势或者是功能组合，这样可以影响现在购物人对这个区域的概念。我举一个例子，像新中关那个项目，我最早跟王海聊过，他觉得他的目标客户应该是一些可能不是传统的IT公司，可能是跟高科技相关的一些金融公司、财务公司、保险公司这样的群体，他说他的商业会怎么怎么样，两个月以前去看了一下，我觉得想法是很好的，但是品牌很难去扭转中关村购物广场或者是整个区域给他的感觉，不会说有大牌子进去，其实这个是挺冒险的事情，的确是这样。
许大金：我也在西单这个项目做过，第一这个是西单的第一个综合体，就是写字楼、公寓、酒店。第二目前来看是西单所有商业物业里面体积最大的。第三个就是整个建筑形式在西单来说是最好的。第四个就是在整个商业街造的景观非常好。有好多的人觉得西单这条街比较乱，从商业来说是非常好的，因为商业物业非常全。低端的就是批发商场，中高端的就是中友、君太、美美。大的圈都有，但是大的圈没有形成。西边就不一样了，因为改造工程中间断了，最早是西单科技广场的位置，往北走是109，还有一个电器厂，这个就把这个商业的气息破坏了。现在西单这条街想了一个办法，就是建了一个二层的廊桥系统，原来的是不完整而且设计的的不合理，现在是变成扶梯了，这个就非常方便了。第六就是内部设施这块，就是有一个1层到6层的大扶梯。这个为了什么？就是说的餐饮。餐饮出的钱本身就不高，一层他不可能给你太多的钱，到了高层就基本上符合餐饮了。当时这个也下了很大的决心，那个建筑国内都没有，国际上是属于三叠，我们这个是1到6，这样就把功能区分开了，下面5层是零售的，下面6到11是娱乐和餐饮。6、7、8是餐饮，9、10、11是电影院。但是你吃完了饭下来，但是你要慢慢下来，就是这样把客流给带下来。上的时候是直接上，但是下的时候是慢慢下。其实下的时候我们也是很担心的，因为下的时候有点晕。
潘好龙：其实现在我们理解奢侈品就是高端的，像卡迪亚这样的品牌，黑色是最高端的，但是在百货店里的卡迪亚就不是这样的。
姚宁：卡迪亚在日本开了一个博物馆，就是会有它的所有的珠宝、手表的产品，也会有一些历史的展览，甚至还有一些相关的餐厅，但是都由他自己来做，现在他把这些概念发展到中国来，可以看出来这些奢侈品对中国市场的重视。他们认为中国市场有很好的购物的实力和购物的资源。第二点，为什么LV在这儿可以卖到第一，可能在欧洲就不是这样。其他的品牌就认为，就是以我们的品牌去感染消费者的话，也会有所提高。所以很多所谓的奢侈品在对中国的力度在加大，我觉得不但是因为奥运会。很多的时候有的人说我们会在奥运会后开业，这个就无所谓了，因为奥运会对这个影响也不是很大。
王永利：奥运会对商业的影响只有巴塞罗那奥运会期间，商业出现了20%的增长，其他的奥运会城市商业都出现了衰退，因为当地人都走了。商业对宏观经济的影响而带动整个经济，奥运之前开业的项目，这个有另外的一个层面，就是市政府的要求，就是奥运之前不开业就停工，然后奥运之后开业，这个成本是非常高的。奥运会对于高端商业来讲没有明显的影响。
蔡鸿岩：我认为在北京的奥运会对这块影响是最大的，中国的住宅市场是13亿人口乘以GDP值，这个是中国的住房需求，这两个数字是全世界任何国家没有的。这个高端的消费也是这样，中国的奥运会，找我的有三个都是外资背景的，从前年就跟我说，就是帮我们找一个项目，我老板要带着整个家族的人到北京看奥运会。今天我们在银泰还在说这个问题，我给他一个概念，就是我们要做一个适合住北京看奥运、在北京看奥运最体面的的住房是谁？是哪家？奥运会的举办正是赶在中国当代最昌盛的时候，中国人终于扬眉吐气了，这个时候一定要炫耀，从国家来说也是一种炫耀，国家的富足昌盛最终是落实到每个个人身上，就是有钱的人身上，特别是在海外，白发苍苍的老人，就是中国昌盛了，我有这个实力回中国看奥运会，这个时候一定要有面子，特别是这些富商们，全世界的华商。还有北京辐射全中国这么大的客群，中国的消费市场在奥运会这个期间一定是一个爆发、一定会有一个爆发，绝不跟现在一样。
奥运会期间的房价就是标志着你未来的消费市场，现在人民币标价的客房就地改成美金标价、欧元标价，而且现在都供不应求，住这个价位的房子来给谁？既然这个房子都供不应求，这个消费一定跟它成正比，北京的住房跟谁正比？跟首都机场的航班成正比。这个跟澳大利亚太不一样了，全澳大利亚才几千万人口，中国就是14亿人口。
姚宁：如果说有一个更好的发展我们更高兴。
蔡鸿岩：这个我敢肯定一定是爆发性的。
潘好龙：去年合作论坛完了以后，他们来了，他们上哪去消费，他们去红桥、去三里屯，陆昊说你们去研究研究，他们来了以后一定去看北京的特色。还有潘家园也是这个问题，他到王府井买名品什么的，他是不会的。
蔡鸿岩：你从奥运门票订购的情况来看，现在奥运门票好多是送礼，这个是太了不得了，这个是中国的消费特色。
姚宁：潘家园的白玉大厅，也是全北京市第一个，一个普通的挂件卖12万或者是15万，那个东西谁自己买。
蔡鸿岩：我老婆她姐一个同事，人家全家5口人定奥运门票，最后票价总价值2万多块钱，但是他们家特穷，这票要都买了全家都破产了。我说你卖了吧，但是人家开幕式、闭幕式、跨栏不卖，我说你把不要的给我，我不见得我看，但是到时候我送礼。就是我有好多朋友到北京来，我给人家奥运门票，这个比送盒月饼值钱。你到外国去、欧美去，人家不可能有这种理念。到上海虹桥机场，就是说坐着大车来吧，还接什么接。
冯新：我觉得咱们国内的高端奢侈品市场有几个特点，如果在欧美国家的话，随着我收入水平我买这个高端奢侈品。但是中国有这样的特点，第一贫富分化很大。就是买奥运门票很多人中了签买不起。第二个就是把这个票拿过来送人，又是高端奢侈品的一个特点，就是我买什么东西不是为了我自己。
姚宁：送的时候还带着发票。
冯新：刚才蔡总说的中国人口基数大，因为中国二元化结构差异很大，就是有很多人在农村，农村有一部分比较发达的地区、有钱的人，他们有一定的消费力。但是中国人还有一个特点，就是攀比的心态，就是你买了一个LV的包，回来跟我炫耀了一把，所以我也要去卖。
况杰：农村的人还没有想到消费奢侈品，他想的还是金利来、花花公子。
蔡鸿岩：去年我在成都看到一个现象，就是圣诞节那时候，成都王朝酒店开了一个LV店，它和迪奥对门，一进门左边是LV、右边是迪奥。LV店里面一个服务员最起码接待三拨以上的客人，基本上全满。就说明什么？中国人的消费很不理性，说明中国消费奢侈品还不是很理性，他认为奢侈品就是既然花钱我就买顶级的。
姚宁：现在有人分析买奢侈品高端的中国人的心态，一部分是为了攀比，一部分是送礼，还有的是送女朋友。真的你认同它的文化、价值并不多。但是在国外什么人背LV？至少是四五十岁的老太太，而且磨的很旧了。现在很多大牌子，他们希望到中国来影响消费者，让他们知道人们是高端文化，他们不认为他们自己是奢侈品，比方说爱马仕，他认为我是一种艺术品，我的这种花色、质地是我经过一二百年流传下来的，我的这种感觉跟其他的感觉是不一样的。
冯新：现在中国的市场已经教育国外的奢侈品了。比如说老佛爷里面都是卖的很高档的奢侈品，现在国内卖的最好的化妆品，在法国根本就叫不上牌子。像这样的牌子应该是二线的牌子，专门在老佛爷里面找了一个店，而且服务员都是中国，他专门是针对中国的游客。
蔡鸿岩：老佛爷里面所有的服务员都能说中文。
冯新：中国的消费者不理性的消费行为，反过来教训那些品牌，就是你要适应我们的消费习惯，就是你要倒过来。
王永利：这等于是麦当劳和肯德基的关系。
韩继志：其实真正大品牌的文化背景，如果真要消费它，真的是皇族和贵族延伸过来的，真正的国外奢侈品也不是平民直接消费的。
潘好龙：其实就像农村过去的暴发户穿一个皮尔卡丹一样。
姚宁：我接触过中粮做高端家具的人，他们跟我说，他们自己的感觉就是以前他们卖一个东西，客户不会说去考虑到你这个牌子，可能他没有听说过，这个牌子就没有。但是现在你跟他说的时候，他会听，甚至于他回去会问或者去查这个牌子到底有没有，而且很关键一点，这个可能是家具行业里面一个灰色点，有些东西是意大利家具，但是是在香河或者是清河做的，这个是很头疼的问题。
现在反而有一些买家具的人你给他现货，他不敢要。因为现在有些东西在世界上是没有的，他还没有做，他从收集原料做完了再打磨等等在进关来至少要三个月到半年。
韩继志：很多商户对中国市场还是存在疑虑的，就是你了解不了解我的产品。家具这块不靠零售，靠的是接装修工程。如果单靠零售的话早死了。
姚宁：反观这些品牌，高端的家具他们发展的道路其实还是很稳定的。
韩继志：客户群只要稳定了，他们不太变动。
姚宁：就是我先去看你的房子，然后给你做设计方案，然后给你送过来，这种意识跟国内的家具意识不太一样。所以我给你提一个意见，就是很多人反映你们现在品牌的纯粹度。
韩继志：你也不能说中粮不是国有企业，他现在面对市场化调整，但是这个需要过程。这个楼11年了，你要他成立一个物业公司，这个里面有因素。
姚宁：其实做高端消费品一方面要有魄力，另外一方面要有市场渠道，就是品牌能做在一起。
韩继志：你要培养认识国外品牌，而不像以前的。但是这个过程除了消费者自身的觉悟之外，还需要发展商、运营商本身对你的品牌认识、市场的认识。
蔡鸿岩：非常好！还有很多没有尽兴，咱们后面经常性的，咱们三家一块儿多组织这样的活动。我当时要求我们的媒体华贸开业的时候专门做一期华贸的我们甚至可以请一些地产商，我们就研究华贸的新光天地。我们下期10月15号是做金融街，我让他们做一个专题，就把这个整个操作理念的东西，从专业角度去分析。包括它未来的运营的前景，这种操作模式在大家交流基础之上，可能大家都会共同感兴趣。
比如说我们对solana现场组织大家去看看，然后就这个休闲性的话题怎么做，我们言之有物，就是案例研讨。我们的定位，从我们这几家来做，现在大家都以商业地产来做，我的定位就是我们要做，我希望做成案例型的，就是做成一个典型的案例分析，是好是坏我们客观的分析，不要一味的吹嘘，把好的、坏的、可能出现的问题都提到，这个是负责任的态度。我觉得我们的沙龙应该本着这样的态度和精神来做。那就这样吧、非常感谢大家！下次我们再聊，今天大家都不是特别尽兴。
